Интересная форма управления многоквартирным домом




Управление мкд

Сочи 2014
Фото: iraukr

Автор: Шишкин Валерий Борисович

Книги о нпо можно приобрести: http://ucpotrebkoop.ru/wppage/kniga-3
Нас часто спрашивают:

Какие формы управления многоквартирным домом лучше: управляющая компания или ТСЖ?

И почему Вы особо не пропагандируете управление домом с помощью некоммерческого ПО (потребительское общество)?

Чтобы ответить на вопрос «что лучше», надо знать, в пользу кого должно быть «лучше»:

А). Собственников дома?

Б). Организаторов (или владельцев) ТСЖ, ЖСК, УК, ПО и т.д.?

В). Ресурсоснабжающих организаций?

Г). Представителей власти?

Почему-то, когда рассматривается вопрос выбора способа управления домом, забывают про пункты В). и Г). А зря!

Почему?

Во-первых, потому, что доля оплаты за услуги ресурсоснабжающим организациям (горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия, холодное водоснабжение, стоки) в несколько раз больше, чем собственно за услуги управляющих организаций – ТСЖ – ЖСК (содержание и ремонт жилья).

А во-вторых, получение денег на капитальный ремонт жилья за счет бюджета (95% или пусть даже меньше), возможно только при наличии решения представителей власти.

Да и чтобы «попасть» в различные программы местного бюджета (типа «уютный двор», «внутридомовая спортивная площадка» и т.д.) без представителей власти никак не обойтись.

Ресурсоснабжающие организации, являющиеся, как правило, монополистами в своем виде деятельности, сейчас очень «хорошо устроились».

За счет собственников жилья они устанавливают приборы индивидуального и коллективного учёта (на уровне дома), продают свои услуги «оптом» (т.к. плательщиками, ну, кроме, может быть, электроэнергии, являются управляющие компании – ТСЖ – ЖСК), но по розничным ценам.

Согласитесь, классный бизнес!

Например, ресурсоснабжающим организациям сильно завидуют операторы связи, которым приходится систему учета и тарификации оплачивать самим. Но самое главное, что операторы связи (местная телефонная связь, кабельное телевидение, Интернет), которые предоставляют свои услуги в многоквартирном доме, конкурируют друг с другом!

А вот в конкуренцию среди ресурсоснабжающих организаций в «обозримом будущем», что-то мало верится.

Хотя, в некоторых МКД (многоквартирных домах) уже устанавливают «крышные котельные», а опыт других стран по энергосберегающим технологиям вообще показывает фантастические результаты.

Так вот, в связи с тем, что ресурсоснабжающие организации «хорошо устроились», это иногда создаёт крупные неприятности собственникам.

Пример: собственники оплачивают за коммунальные услуги в управляющую компанию – ТСЖ – ЖСК, а их руководители (не будем здесь обсуждать причины) данные деньги «уводят». За это данные руководители могут и «реальные сроки» получить, но что делать собственникам – то? Деньги ведь в ресурсоснабжающие организации не дошли! Выход один – оплачивать ещё раз.

Вопрос: а как этого избежать?

Вариант такой:

Нужно выбирать на общем собрании собственников жилья способ управления домом, которого, почему-то многие боятся:

«непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме» (статья 161 Жилищного Кодекса РФ, п.2, подпункт 1).

А боятся в первую очередь потому, что 97%-98% людей (это из практического опыта) привыкли, чтобы ими «рулили», они не привыкли что-то организовывать, составлять какие-то документы, а ещё не привыкли отвечать за что-то. Максимум, на что они способны – это покритиковать того, кто что-то делает, организовывает, составляет какие-то документы, а ещё берет на себя ответственность.

Но «бороться» против этих 97%-98% людей нет смысла, лучше их «возглавить»!

Как?

Предложить в решении общего собрания МКД (многоквартирного дома) выбрать в качестве уполномоченного представителя собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг…

некоммерческое потребительское общество !!!

Что получится в этом случае?

Собственники МКД вступят в пайщики некоммерческого потребительского общества (НПО) и будут вносить в это НПО членские взносы, равные суммам за содержание и ремонт жилья.

(Но, что еще интересно: членами НПО могут быть жители не приватизированных квартир, юридические лица и ИП, являющиеся арендаторами в данном доме и т.д. Таких возможностей у ТСЖ – ЖСК нет!)

Никаких налогов, как Вы понимаете (кто в “теме”), с этих взносов не возникнет.

НПО подготовит образец договора между собственником и каждой ресурсоснабжающей организацией (это не так много, как правило, всего 3-4 договора: по ХВС и стокам, ГВС и теплоснабжению, по электроэнергии) и выдаст собственникам (в электронном или печатном виде).

Что будет дальше?

Думаете, ресурсоснабжающие организации будут «выкручивать руки» собственникам, чтобы те подписали договоры в их редакции, отключив холодную и горячую воду, тепло и электроэнергию?

А вот и нет!

Они это (отключить) не смогут сделать по Закону!

Поэтому, зная такую ситуацию, легко договориться с «ресурсниками», чтобы те сами забрали, например, в офисе того же НПО, подписанные со стороны собственников договоры (под роспись по реестру), а потом вернули каждому собственнику подписанные со своей стороны договоры.

Или, как вариант, «ресурсники» сами печатают договоры (согласованные с НПО), а затем ходят по квартирам и подписывают с каждым собственником.

Т.к. эти договоры им нужны больше (взимать плату без договоров они не имеют право – нарушение Закона!), чем собственникам (свет-вода-тепло есть), то НПО (которое общее собрание уполномочило быть представителем собственников МКД по организации жилищно-коммунальных услуг), сумеет договориться с «ресурсниками» на приемлемых собственникам условиях.

Конечно, «до абсурда» ситуацию доводить не нужно, «накалять» страсти «тягомотиной» при подписании договоров тоже не нужно, т.к. административный ресурс у «ресурсников» (извините, за каламбур), как правило, мощный.

Надо просто подготовить образцы договоров и оперативно подписать их собственниками.

Что получится в итоге?

В итоге оплачивать за свет-тепло-воду каждый собственник (или тот, кто живёт по договору соц. найма или аренды) будет напрямую в ресурсоснабжающие организации.

И если «Петров» за воду или электроэнергию не заплатил, то Вас это «не волнует», как «не волнует», заплатил он за Интернет или нет.

И за НПО Вы спокойны, т.к. деньги уходят напрямую «ресурсникам» и «увод» денег (о чем говорилось выше) не может произойти в принципе.

Соответственно, НПО может сосредоточиться на организации услуг по содержанию и ремонту жилья, а также поиске других источников доходов (реклама на доме, те же операторы сотовой связи, использование земельного участка «под домом» и т.д.). Как правило, выполнение таких работ можно отдать «на аутсорсинг» или частично выполнить силами пайщиков.

Ну, и еще, очень немаловажный вопрос – НПО (надо будет «скинуться» на юриста или адвоката) сможет защищать интересы собственников и жителей МКД в судах и других инстанциях, т.к. при непосредственном управлении это будет «объединяющая сила»!

А кроме того, у НПО – широкие возможности, о которых можно узнать, прочитав книгу.

И последнее:

Если Вы не согласны с нашими доводами, давайте подискутируем.

«В споре рождается истина»

А мне пишите сюда:
Friend me in VkontakteFriend me in Facebook
Related posts:

Рынок в сфере ЖКХ?
Полномочия председателя совета дома
Сравнительный анализ форм управления многоквартирным домом
Готовим общее собрание собственников многоквартирного дома
Социальные сети

Опубликовано автором 26 Сен 2013

Отредактировано автором в 2014 году: http://ucpotrebkoop.ru/potrebitelskoe-obshhestvo/pro-zhkh-vyiderzhka-iz-knigi

Метки: жкх, потребительское общество, практическая реализация

32 комментариев. СКАЖИТЕ, ЧТО ВЫ ДУМАЕТЕ!

Валерий пишет:

18 Ноябрь 2013 в 18:41
А как же быть с капитальным ремонтом? Платить деньги региональному оператору? Так как по закону при непосредственном управлении деньги уйдут региональному оператору.

Ответить
Валерий Борисович пишет:
25 Ноябрь 2013 в 22:24
Валерий, на что тогда решения собственников?
Как они решат так и будет.

А вот когда “зароют голову в песок”, тогда, конечно, за них кто-то что-то решит в свою пользу.
А Вы что, по другому думали?

Ответить
Лидия Александровна пишет:
26 Ноябрь 2013 в 13:15
Валерий Борисович,а Вы не могли бы подсказать,что нужно сделать? Наш дом не хочет к региональному оператору.И мы не можем открыть спецсчет в банке,т.к. у нас непосредственное управление без создания ТСЖ.Нам сельский Совет ( это Борский район,Самарской области)выдал бланк “Сообщение”,который мы должны заполнить:Выбор способа формирования фонда капремонта
-на счете регионального оператора,
-на специальном счете,открытом на имя региональго оператора
-на специальном счете,принадлежащем ТСЖ,ЖСК…
Я,наверно,неправильно понимаю: я считаю – мы,как частный дом и без спецсчета все делаем.Зачем он нам? Но мне дали три дня на ответ.Я уж облазила весь интернет,но конкретного ответа не нашла.Что нужно сделать,чтоб эти деньги оставались у нас на продолжение ремонта? Если этот ответ платный напишите,переведу деньги.

Ответить
Валерий Борисович пишет:
28 Ноябрь 2013 в 10:28
Лидия Александровна, думаю, Ваш сельский совет «перегибает палку». Спросите у него в письменном виде, на каком основании они Вам ставят сроки? И еще напишите, что лучшего варианта, чем НПО, для длительного хранения денег не найти и расскажите про возвратный паевой взнос!

Ответить
Валерий пишет:
29 Ноябрь 2013 в 16:09
Валерий Борисович. В законе нет альтернатив по уплате капитального ремонта: плати и все. Хорошо: выбрали непосредственное управление- затем НПО-деньги капитального ремонта останутся на спец.счете НПО или на спец. счете регионального оператора?

Ответить
Раиса пишет:
9 Ноябрь 2013 в 19:08
Непосредственное управление МКД возможно без организации некоммерческого потребительского общества?

Ответить
Валерий Борисович пишет:
9 Ноябрь 2013 в 19:33
Да.

Валентин Римский пишет:
5 Ноябрь 2013 в 15:08
Здравствуйте! Разъясните поподробнее. Вы говорите, что НПО выгоднее ТСЖ и тем более УК. Хорошо, но проясните некоторые нюансы. Для начала получается, что жильцы на собрании выберут непосрдественное управление МКД, а потом выберут НПО в качестве уполномоченного представителя по организации ЖКУ. То есть по управлению домом. Так получается. То есть некоммерческое потребительское общество само не является формой управления МКД, как скажем, ТСЖ? И это НПО создадут сами собственники? Я правильно понял? Далее это НПО будет осуществлять управление домом и представлять интересы жильцов, а паевые взносы будут равны тарифу на содержание и текущий ремонт МКД. НПО будет выступать, скажем, заказчиком ремонтных работ в доме и тд. И кроме это, сможет получать прибыль от той же аренды помещений, операторов связи за размещение их оборудования. То есть также как ТСЖ. Мы вот два соседних дома, всего 24 квартиры, сейчас на пороге выбора. Наша УК нам не нравится, отношения с ней плохие. Хотели создать ТСЖ, но вот наткнулись на вашу статью.

Ответить
Валерий Борисович пишет:
5 Ноябрь 2013 в 23:42
Валентин, что выгоднее, решать Вам.
Например, создание любого юридического лица – это затраты.
Разовые: нотариус, гос.пошлина, открытие счета в банке и т.д.
И регулярные (ежемесячные, ежеквартальные, годовые): банковское обслуживание, аренда офиса, услуги связи, налоги на зарплату, налоги по УСН или ОСНО и т.д.
Как Вы перекроите эти и другие затраты (не говоря уже о содержании и текущем ремонте 2-х Ваших маленьких домов), мне не понятно.
В общем, мое личное мнение в Вашей ситуации (не обижайтесь!):
пишете, что собственники сами должны делать капитальный ремонт дома, согласна, если бы он нам достался ,,новеньким,, а когда жкх много лет собирали с нас деньги в ,,свой карманчик,, а теперь весь ,,ободранный,, хотят скинуть этот дом на наши плечи, естественно, у нашего народа нет таких средств, что бы собственноручно сделать капремонт вплоть до коммуникаций. Как быть? Если перейдем на непосредственное самоуправление, на помощь государства рассчитывать нельзя.

Ответить
Валерий Борисович пишет:
22 Октябрь 2013 в 18:06
Светлана, да, именно так:
собственники должны сами делать капитальный ремонт дома!
Кстати, Вы про каких собственников подумали?
Про себя или про тех собственников, которые были до Вас?
(Вашему дому же 50 лет!)
Намёк поняли?

Если нет, подскажу, кое-что.
Это будет звучать, видимо, резко, может даже грубовато, но Вы уж извините:
незнание Законов или экономия денег на квалифицированных юристах приводит к тому, что люди теряют огромные суммы!

Приведу пример:
вот Вы тут говорили, что Вашему дому 50 лет, и Вы всё ждете “манны небесной”, т.е. когда “государство придёт” и сделает Вам за свои деньги кап.ремонт в Вашем доме!
Так?
А ведь мыслите Вы правильно, беда-то в том, что Вы “сидите” и не предпринимаете никаких действий!
А предприняли бы действия, есть большой шанс, что “государство придёт” и сделает Вам за свои деньги кап.ремонт в Вашем доме!
Только оно просто так не “придёт”, заставлять его придётся!
Через суд!
Удивлены?
А почему Вы удивляетесь?
Ведь Закон такой есть и действует он с 1991г.

А вот Вам номер этого Закона и название:
№1541-1 от 4 июля 1991г
“О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”.
А в нём есть очень интересная статья №16, цитирую:
“Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.”

Т.е., говоря простым языком, муниципальные власти Вашего города или посёлка, которые являлись собственниками Вашего дома до приватизации, ОБЯЗАНЫ были сделать кап.ремонт дома, а потом уж передавать в Вашу собственность.

Закон-то был принят в 1991г очень хороший, но денег в бюджетах (государственном, муниципальном), тогда не было, поэтому, естественно, никто кап.ремонт и не делал.
А так как 99% россиян Законы не читают (согласны?),
так и “спускается эта норма на тормозах”.

Но есть 1%, кто Законы читает, обращается в суд и эти суды выигрывает!!!

По решению суда муниципалитет обязан будет провести капитальный ремонт (или часть кап.ремонта, что уж суд решит) МКД.

Конечно, это происходит не быстро, т.к. никакие судебные приставы (имеющие на руках решение суда, вступившее в законную силу), не могут заставить провести этот кап.ремонт, если нет строки бюджета под его проведение.
Но в любом случае, эта “строка” закладывается и кап.ремонт будет сделан.

Вот такая схема.
Законная!
Но надо потратить некоторые силы и время (собрать необходимые документы), а также небольшие деньги ( по сравнению с суммами кап.ремонта-мизер!)
для того, чтобы нанять юристов для консультаций и подготовки исков…

В общем, хотелось бы услышать мнения посетителей сайта об этом.
Вернее даже не мнения, а информацию:
а). кто знал об этом, но ничего не предпринял
б). кто не знал об этом до сих пор,
в). кто уже обратился в суд и выиграл такое дело (естественно, с помощью юристов).
Пишите в комментариях!

Сразу скажу, что лично я отношусь в категории в)., т.к. решение суда по частичному кап.ремонту нашего МКД за счет муниципалитета вступило в законную силу.

Ну, а если кто пожелает тоже пойти по варианту в)., пишите на ucpotrebcoop@gmail.com
Сразу скажу, что этим будут заниматься наши партнеры (не коллектив УЦП), но у Вас есть шанс добиться кап.ремонта своего МКД (или частичного кап.ремонта) за счет государства или муниципалитета.
Т.е. мы будем переадресовывать Ваши письма.
Только большая просьба, “халявщиков” не обращаться.
В смысле, что если готовы платить деньги (авансом), люди будут заниматься Вашим вопросом.
Если просто хотите “узнать”, то, пожалуйста, не беспокойте.

Ответить
светлана пишет:
17 Октябрь 2013 в 20:07
непосредственное управление для ремонта домов это не выход для ремонта дома т к государство ни чем помочь не может и весь ремонт ложится на плечи собственников дома а если наш дом пятьдесят лет не ремонтировался как можно его отремонтировать поэтому надо оставить ТСЖ или управляющую компанию

Ответить
Валерий Борисович пишет:
21 Октябрь 2013 в 23:41
Светлана, а что, ТСЖ или УК будут ремонтировать за свой счет что ли?
Также будут собирать деньги с собственников!
Если же Вы ведете речь конкретно о кап.ремонте, то возможно Вы и правы, создавайте ТСЖ или нанимайте УК.
По крайней мере, надежд на кап.ремонт с помощью государства у Вас будет больше.

Валерий Михайлович пишет:
3 Октябрь 2013 в 11:22
Здравствуйте Валерий Борисович. В случае длительной (более 3 месяцев) неуплаты взносов в ПО от нерадивой части собственников дома, последние автоматически покидают ПО. Тогда эта часть жильцов будет “сама по себе”. Каким образом ПО может воздействовать на эту часть жильцов и что делать с “нарушителями”
Спасибо.

Ответить
Валерий Борисович пишет:
10 Октябрь 2013 в 12:14
Валерий Михайлович, а кто Вам сказал, что пайщики автоматически покидают ПО?
Конечно, когда это прописано во внутренних документах ПО и пайщик сам «подпишется» под автоматическим выходом, тогда да.
А иначе без его согласия не исключишь.
Только на общем собрании, обязательно пригласив его на это собрание и, чтобы в повестке дня, этот вопрос был отдельной строкой…

Далее: нужно продумывать так, чтобы оставаться «самому по себе» было не выгодно.
Кроме того, прописывайте в договорах об участии пайщика в хозяйственной деятельности ПО или в договорах об участии в конкретной целевой программе условия, когда «нарушать» будет слишком накладно.
Ну, а когда не будут понимать «по-хорошему» и нет какого-то паевого взноса, на который можно было бы обратить взыскание, выход один – требовать исполнение обязательств через суд.

Но обращаю внимание ещё раз:
продумывать «тяжелые» ситуации нужно заранее, чтобы пайщик подписывался под условиями при вступлении в ПО, т.к. когда не продумали заранее, это будет проблемой организаторов.

«Надейся на лучшее, а готовься к худшему»-помните всегда эту поговорку.

Автор: Валерий Борисович

iraukr

iraukr

 

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:

2 комментария на “Интересная форма управления многоквартирным домом”

  • admin says:

    Уважаемый Николай Николаевич, Совет МКД и НПО совершенно разные структуры. НПО — это форма управления дома, а Совет дома — это добровольно — выборочная структура дома в помощь управлением многоквартирным домом.

  • Николай Николаевич says:

    Здравствуйте. Нашему дому более 20 лет. Сейчас встал вопрос, о том что ИП(по слухам отказывается обслуживать дом из-за должников, которых ничем не «прошибешь») надо будет менять на УК или ТСЖ. Предложенная Вами форма правления очень интересна. Есть ещё возможность создания совета дома. Объясните есть разница между НПО и советом дома. Какая форма нам лучше подойдёт. Заранее спасибо.

Оставить комментарий

Поиск
Реклама
Странициы сайта
Админ сайта: Ирина
Никто не забыт!
Кр.точки прочли сайт
Звоните мне в скайп
Skype Me™!
счетчик посещений
Нас читают сегодня
Яндекс.Метрика
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Анализируем сайт
Тиц и pr сайта
Дом для сайтов
SPRINTHOST.RU: быстрый и надежный хостинг!
Мой блог
1743496_615688748503458_1907673747_n
Мои сайты
Наши друзья
ооо ук гарант
Сочи - oooukgarant_ru
ПОДПИСКА НА САЙТ
Подписка на сайт
ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС .Внимание! Нажимая кнопку "ПОДПИСАТЬСЯ", вы подтверждаете свое согласие на передачу и обработку персональных данных (имя, эл.почта) в соответствии с п.4 ст. 9 Федерального закона № 152-ФЗ
Встречаемся в сетях
Icon RSS Icon Email Icon Facebook Icon Twitter Подружитесь со мной в vkontakte Подружитесь со мной в Моем Мире Подружитесь со мной в Одноклассниках
На главную страницу