Судебная практика — подвалы и чердаки не продаются




Это многоквартирный дом в городе Сочи,ул.Макаренко,дом 14

iraukr

Окончательную точку поставил Верховный суд в споре собственников жилья в новенькой многоэтажке с бизнесменом, забравшим в том же доме все нежилые помещения. И хотя конкретно этот иск подали всего несколько человек, вопрос, который стоял на повестке дня, оказался совсем не частным делом только этих истцов.

Ситуация, когда новоселы, въехав в купленное жилье, узнают, что все нежилые помещения в их доме уже чья-то частная собственность, встречаются повсеместно. При всей распространенности подобной ситуации, она, как подтвердил Верховный суд, в корне незаконна.

Более того, сегодня борьба за обладание подвалами, чердаками и всевозможными техническими помещениями в многоквартирных домах, приобрела важный материальный аспект. При растущих тарифах ЖКХ, хозяева квартир имеют вполне законную возможность распорядиться нежилыми помещениями в своем доме так, чтобы снизить для себя и своих соседей все возрастающую материальную нагрузку.

Итак, дело было в Москве, где в суд Хамовнического района обратились трое новоселов. В своем иске они писали, что приобрели жилье в новостройке, но все так называемые технические помещения в их доме уже собственность некого коммерсанта. Они ему и предъявили иск, утверждая, что по закону оформленные на него помещения принадлежат им.

Бизнесмен с претензиями жильцов не согласился и иск не признал. Он заявил, что был инвестором строительства именно этого дома. И, вкладывая средства в строительство, заранее оговорил свои условия: после окончания работ он получает в собственность часть жилых и все нежилые помещения. Его слова подтверждали документы.

Районный суд, а позже и Московский городской требования новоселов удовлетворили. Правда, не полностью, но в главном с жильцами суды согласились. . А подписанные бизнесменом документы о том, что он получает нежилую территорию в доме себе в собственность, признали ничтожными. То есть не имеющими никакой юридической силы.

Решение в пользу жильцов не устроило коммерсанта, на деньги которого, собственно, этот дом строился. И он обратился в Верховный суд. В окончательном варианте дело пересматривала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.

Верховный суд начал с проверки документов. Выяснилось, что постановлением правительства столицы некой фирме была выделена земля под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой. Срок аренды стандартный — 49 лет. Наш бизнесмен лишь через несколько лет вложил деньги в эту стройку. Поначалу одним документом он согласовал передачу ему определенной площади жилых и нежилых помещений в здании.

Позже появились дополнения, в которых резко увеличился объем передаваемых коммерсанту нежилых помещений.

По итогам строительства и согласно документам бизнесмен получил в собственность много чего, включая и то, из-за чего возник судебный спор. А именно — водомерный узел, насосную станцию, коридоры и тамбуры.

На момент заключения договора инвестирования действовал Закон «Об основах жилищной политики» N 4218-1. В нем перечислено, что является общим имуществом дома. Если выразиться правильно, то это называется — «единый комплекс недвижимого имущества, предназначенный для обслуживания более одного домовладельца».

По закону все это имущество находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения.

У каждого собственника квартиры по Гражданскому кодексу (статья 289) имеется доля от всего вышеперечисленного. По закону человек, покупая жилье в многоквартирном доме, становится собственником этого общего имущества в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих ему жилых помещений.

Исходя из этого общее имущество в многоквартирном доме не может значиться за одним человеком, так как это нарушит права остальных собственников дома.

Верховный суд заявил, что районный суд совершенно правильно объяснил, почему договор коммерсанта, вложившего деньги в строительство, оказался из-за малограмотности тех, кто его готовил, невыполнимым.

Козлова Наталья
Журналист газеты «Российская газета»
Сюжет:
Защита прав граждан
Источник: Российская газета

Источник: http://ppt.ru/kodeks.phtml?kodeks=6&paper=289

Чем меньше становится свободных помещений в центре города, тем выше их цена. И тем яростнее разгорается борьба за квадратные метры. Зачастую схватка выходит за пределы правового поля…

25 сентября, 22.00. Велосипедист знакомым маршрутом въезжает на аллею, чтобы объехать забор на дороге со стороны Мойки. Немного впереди он видит двух мужчин, медленно шагающих в ту же сторону, куда направляется и велосипедист. Когда он поравнялся с пешеходами, те внезапно напали. Без какого-либо повода они сдернули велосипедиста на землю и начали молча избивать. Затем, когда лежащий человек затих, один из нападавших ткнул жертву ножом справа в область поясницы.

Все это произошло в считанные минуты, поэтому злоумышленники не спеша удалились, а израненный человек остался на газоне. Через некоторое время он пришел в себя и с трудом добрался до дома. Там у него еще хватило сил сказать супруге, что ничего, мол, страшного, но капающая кровь заставила схватиться женщину за телефон.

Уже в больнице врачи определили, что рана не смертельная — нож не задел почку. Однако потеря крови могла привести к печальному исходу. Врачи считают, что их пациенту несказанно повезло: и сил хватило добраться до дома, и скорая приехала быстро.

Уже на больничной койке пострадавший — а им оказался Михаил Беляев, председатель товарищества собственников жилья в доме на Миллионной ул., 23, и на ул. Пестеля, 7, — анализируя происшедшее, пришел к выводу, что наиболее вероятной причиной нападения стал некий имущественный спор, в котором жильцы пытались отстоять свои права. Нет, полностью исключить версию обычной «хулиганки» нельзя. Однако странное поведение нападавших, которые даже не обчистили карманы, заставляет задуматься о неслучайности происшествия.

Конечно, мы не можем собой подменить органы следствия, да и не собираемся этого делать. Однако показать, какие обстоятельства предшествовали нападению, наверное, стоит. Уж больно нелицеприятная картина получается, если версия самого Беляева о движущей силе нападавших подтвердится.

Прежде чем собственно приступить к причинам нападения, немного о чердачной ситуации в городе.

Чердак как предмет имущественного спора

До недавнего времени коммерческий интерес представляли только подвалы — из них делали магазины, кафе и прочие заведения, которые позволяют извлекать прибыль. Однако со временем появилась заинтересованность и к чердакам, которые при умелом подходе можно обратить в жилое помещение, т. е. в мансарду.

Как это делается. Некая фирма заключает с чиновниками инвестиционный договор на переоборудование чердаков в мансардные помещения. С последующей передачей их в собственность инвесторам. Обычно все проходит достаточно тихо. Но иногда эта деятельность становится широко известной благодаря недовольству жильцов — собственников квартир, которых пытаются поставить перед свершившимся фактом.

Что же здесь, собственно, плохого? Был чердак, а стал еще один этаж — мансардный.

Какая разница, чего митинговать? А недовольны жильцы, оказывается, тем, что коммерсанты таким образом извлекают немаленькую прибыль от продажи новых квадратных метров в самом центре города за чужой счет. Почему чужой? Да потому что по закону собственники квартир являются и собственниками тех самых чердаков. Об этом недвусмысленно говорит Гражданский кодекс РФ :

«Статья 289. Квартира как объект права собственности

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Статья 290. Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме

1. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

2. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру».

Об этом же говорит и определение Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61:

«…чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме< ...>

Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям< ...> в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, — являются несостоятельными.
Не учтено, что действующее законодательство допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи, если иное специально не предусмотрено договором».

Тем не менее закон можно обойти, если сделать некоторое допущение. Например, такое: в домах с частными квартирами чердачные помещения надо превратить в мансарды и зарегистрировать в качестве городской собственности. Подобная процедура требует от ГУ «Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости» обязательного изготовления и предоставления плана существующих вторичных объектов недвижимости, то есть чердаков. Если в этом плане их обозначить как мансарда, то все вопросы снимаются, хотя фактический статус помещения и не изменился. Вновь образованное мансардное помещение регистрируется в собственность города, после чего заключается инвестиционный договор на его «реконструкцию с целью создания жилых помещений». Далее эти жилые помещения проходят регистрацию, продаются и перепродаются.

Впрочем, подобная схема срабатывает не всегда. Организованные и своевременные действия ТСЖ иногда могут значительно затруднить или и вовсе пресечь чудесные превращения чердаков в мансарды. Именно на этот путь и вступило товарищество на Миллионной, 23, под руководством Михаила Беляева.

КУГИ зарегистрировал инвестиционный договор на реконструкцию чердачных помещений (30-Н и 31-Н) в этом доме с двумя частными фирмами: ООО «Корвет» и ООО «Гермес». Здесь интересны два момента. Первый: в построенном в 1877 году доме лишь в 2005 году были выявлены новые помещения (мансарды), которые и зарегистрированы КУГИ. Второй: хотя на 19 июня 2002 помещение 31-Н еще не было зарегистрировано, но уже при составлении инвестиционного договора с ООО «Гермес» именовалось «нежилым мансардным».

Площадь передаваемых помещений составляет 380,8 и 255 квадратных метров соответственно. Они обязаны перечислить городу деньги на реконструкцию инженерной инфраструктуры. Например, за помещение в 255 кв. метров государство должно получить… 53 тысячи 523 рубля 21 копейку.

Город на подобный обмен был согласен, а вот жильцы — нет. 10 ноября 2005 года при попытке начать строительство около 40 жильцов вытеснили строителей из чердачных помещений и блокировали туда доступ. Было начато судебное разбирательство. Причем сразу в двух инстанциях — в арбитражном и в Смольнинском районном федеральном суде. На время этих процессов председатель ТОК и жильцы не допускали начала строительных работ.

В ходе разбирательства от руководства Проектно-инвентаризационного бюро государственного учреждения «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУ ГУИОН ПИБ) Центрального района был получен ответ, в котором начальник этого учреждения Д. А. Куракин признал, что «при изготовлении планов вторичных объектов недвижимости 30-Н и 31-Н в 2003 г. этаж расположения указанных помещений был ошибочно указан как мансарда, фактически помещения расположены на чердаке. При изготовлении паспорта на домовладение в 2004 г. была повторена ошибка в определении этажа расположения помещений…

…При изготовлении поэтажных планов помещений 30-Н и 31-Н для паспорта на домовладение в 2004 году, в результате некачественного ксерокопирования, пунктирная линия слилась в сплошную линию, что было не замечено при выдаче Вам документов».

Чуть позже пришло официальное письмо от первого заместителя прокурора города С. И. Литвиненко, в котором он. сообщил об ошибке, обнаруженной в инвентаризационных документах помещений 30-Н и 31-Н.

Казалось бы, помня Гражданский кодекс и определение Верховного суда, решение должно было быть однозначным. АН нет. 25 апреля Арбитражный суд под председательством судьи С. Т. Астрицкой в первой инстанции вынес решение в пользу строителей, обязав ТСЖ «Миллионная, 23» устранить нарушения прав ООО «Корвет». Эти нарушения выражались в препятствовании ООО «Корвет» владеть и пользоваться помещением 30-Н, площадью 380,8 квадратных метра, находящимся по адресу: Санкт-Петербург, Миллионная ул., 23.

13 сентября 2006 года решение вступило в законную силу постановлением Тринадцатого апелляционного арбитражного суда под председательством судьи С. Т. Лариной. При этом примечательны несколько формулировок решения суда:

«Ссылки ответчика (ТСЖ. — Прим. автора) на то, что многочисленные доказательства того, что Помещение является чердаком (Акт экспертизы, письмо ГУИОН… письмо ПИБ Центрального р-на… письмо прокуратуры Санкт-Петербурга…), а следовательно, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности, апелляционный суд также находит несостоятельными.

…Наличие Помещения 30-Н подтверждено материалами дела, разночтения с планом, являющимся Приложением к договору, объясняется тем, что данный план представляет собой эскизный проект реконструкции Помещения 30-Н, которое должно появиться в результате реконструкции существующего Помещения».

Однако 28 сентября Смольнинский федеральный районный суд, куда уже жильцы подали свой иск, наложил запрет на проведение строительных работ в помещениях 30-Н и 31-Н, расположенных в доме N 23 по Миллионной улице.

Надо сказать, что бизнесмены тоже не дремали. В апреле была сделана попытка доказать, что ТСЖ не может законно претендовать ни на какие чердаки, так как само его существование незаконно. Запрос в прокуратуру был поддержан надзирающим органом, который установил, что регистрация ТСЖ «Миллионная 23» произошла с нарушением действующего законодательства. Причина в том, что только двое из шести учредителей ТСЖ являются действительно жильцами (собственниками квартир в указанном доме…). Далее следовало предложение о самороспуске или ликвидации ТСЖ через суд.

Однако этого не произошло по простой причине. ТСЖ сумело доказать, что все из учредителей товарищества являются собственниками квартир и проживают в этом доме. По словам Михаила Беляева, после предоставления необходимых справок в городскую, районную прокуратуру и ГУЖА вопрос о «незаконности существования ТСЖ» был снят с повестки дня. С этой стороны атака на собственников жилья провалилась. Впрочем, и решение арбитражного суда не особо помогло бизнесменам. Видимо, понимая, что впереди еще и Федеральный районный суд, они так и не стали приступать к работам, хотя, как уже говорилось выше, 13 сентября решение арбитража вступило в законную силу.

Безусловно, инвесторам не стоило торопиться, ведь прецеденты относительно чердачной проблемы, как правило, заканчивались в пользу ТСЖ (см. Нашу справку).

Казалось бы, для жильцов дома по Миллионной, 23, все складывается удачно, и вдруг неожиданное нападение на председателя товарищества. Причем по странному совпадению — за несколько дней до решения районного суда о приостановке строительных работ на чердаке. Может быть, и не стоило бы связывать две проблемы, но уж больно велика цена вопроса.

По подсчетам господина Беляева, в центре города себестоимость переоборудования одного квадратного метра чердачных помещений в мансардные по примерным оценкам составляет около 1000 долларов. Стоимость же квадрата при продаже такого помещения — уже около 5000 долларов. Таким образом, затратив около 600000 долларов на переоборудование чердака в мансарду в доме 23 по ул. Миллионной, инвесторы могут извлечь более 2000000 долларов чистой прибыли по нынешним ценам.

А теперь посмотрим на стоимость организации нападения, которое было описано выше. Всего-то 5-10 тысяч долларов. Поневоле возникают неудобные вопросы. Впрочем, предоставим на них отвечать компетентным органам. Ведь на то они и существуют, правда?

Наша справка

«Чердачный вопрос» возникал в Санкт-Петербурге неоднократно. Например, по адресу набережная Кутузова, 30. И вновь здесь фигурирует ГУ ГУИОН ПИБ Центрального района. Здесь также «…обнаружено, что помещение 10-Н сформировано ошибочно». Как следует из письма прокуратуры депутату ЗакСа Алексею Ковалеву, каких-либо мер, направленных на выявление и привлечение к ответственности лиц, самовольно производящих строительные работы на объекте — памятнике истории и культуры, комитетом (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников. — Прим. автора) предпринято до 18 октября 2005 года не было. В настоящее время в этом доме переоборудование чердачного помещения под мансарду предотвращено.

В еще одном деле по «превращению чердаков в мансарды» в доме по набережной реки Мойки, 8, судья Смольнинского районного федерального суда Л. О. Масленникова признала недействительным инвестиционный договор на реконструкцию чердачного помещения, так как чердачное помещение относится к общему долевому имуществу.

Аналогичная ситуация произошла и по адресу Невский пр., 22-24. Куйбышевский районный суд запретил там ведение строительных работ. Тем не менее работы были продолжены, а глава администрации Центрального р-на издал в 2005 году распоряжения N 221-р и N 629-р «о вводе в эксплуатацию жилой площади после переоборудования чердачного помещения». В данном случае решение судебной инстанции было проигнорировано.

Однако и суд не всегда принимает сторону жильцов. Например, в том же Центральном районе, по адресу Миллионная ул., 17, решение оказалось эпатажным. Судья Смольнинского федерального народного суда Яковлева А. Р. в решении по судьбе чердачного помещения указала следующее: «Суд полагает, что при заключении инвестиционного договора… согласие истицы могло не испрашиваться, в связи с тем что подобное согласие должно быть получено только при распоряжении общим имуществом дома, а чердачное помещение таковым не является».

Версия Алексея Дьяченко

Источник: http://ppt.ru/news/31669

Подборка от источника:

мкд

Никнейм iraukr зарегистрирован!


 

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:

ВЕРНУТЬСЯ НА ГЛАВНУЮ СТРАНИЦУ САЙТА:

Электронный паспорт на МКД

iraukr

Оставить комментарий

Поиск
Реклама
Странициы сайта
Админ сайта: Ирина
Никто не забыт!
Кр.точки прочли сайт
Звоните мне в скайп
Skype Me™!
счетчик посещений
Нас читают сегодня
Яндекс.Метрика
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Анализируем сайт
Тиц и pr сайта
Дом для сайтов
SPRINTHOST.RU: быстрый и надежный хостинг!
Мой блог
1743496_615688748503458_1907673747_n
Мои сайты
Наши друзья
ооо ук гарант
Сочи - oooukgarant_ru
На Вашу эл. почту
Подписка на сайт
ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС
Встречаемся в сетях
Icon RSS Icon Email Icon Facebook Icon Twitter Подружитесь со мной в vkontakte Подружитесь со мной в Моем Мире Подружитесь со мной в Одноклассниках
На главную страницу