Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации

28.10.2015 | Автор: admin

Сочи
Фото: iraukr

Кто осуществляет контроль за деятельностью управляющей организации?

Осуществление контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления осуществляется собственниками помещений на основании заключённого договора управления.

В случае не исполнения договорных обязательств собственники помещений могут обратиться в суд за защитой нарушенных прав или в органы власти, имеющие право применения мер реагирования на нарушения в области жилищно-коммунального хозяйства:

по вопросам нарушения законодательства – органы прокуратуры;

по вопросам нарушения прав потребителей – органы Роспотребнадзора;

по вопросам нарушения технических регламентов эксплуатации жилищного фонда – органы Государственной жилищной инспекции.

В случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором управления по содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома, в соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники могут принять решение о смене управляющей организации, способе управления многоквартирным домом.

Оформление доверенности уполномоченному лицу на представление интересов собственника(ов) помещений в многоквартирном доме.

Собственник помещения имеет право уполномочить своего представителя голосовать на собрании от имени собственника.

Данное полномочие может вытекать из содержания федеральных законов, а также иных правовых актов государственных или муниципальных органов. Указанное полномочие может также следовать из доверенности, оформленной с соблюдением требований части 2 статьи 48 Жилищного кодекса РФ.

Доверенность на голосование может быть оформлена в нотариальной форме по правилам, установленным Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993.

Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то ее необходимо оформить по правилам п. 4 и 5 ст. 185 Гражданского кодекса РФ.

В этом случае, доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства, либо администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на лечении.

В соответствии с нормами ЖК РФ на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, от имени собственников вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, подтвержденное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством (более 50 % голосов) собственников помещений в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 48 ЖК РФ доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные).

Поскольку действия, в отношении которых выдается доверенность, связаны с представлением интересов собственника помещения, в ней должны быть указаны документы, подтверждающие право собственности на это помещение.

Прямая обязанность по указыванию документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение, в Жилищном кодексе РФ отсутствует.

Ответственность управляющей организации за ненадлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме обеспечивается собственниками помещений в зависимости от способа управления, выбранного на общем собрании, в том числе путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ.

Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила).

Пунктами 41 и 42 Правил устанавливается ответственность собственников помещений и управляющих организаций и лиц за ненадлежащее содержание общего имущества.

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором управления многоквартирным домом.

Статьей 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ предусмотрена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Кроме того, в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Расторжение договора управления многоквартирным домом
В соответствии с частью 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда:

в связи с окончанием срока его действия;

при существенном нарушении договора другой стороной;
в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Частью 6 ст. 162 ЖК РФ предусматривается, что при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Обязанность по внесению платы за пользование лифтом
В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

Плата за содержание и ремонт жилого помещения должна начисляться всем собственникам жилого дома.

Данное положение подтверждается судебной практикой. Верховный Суд РФ разъяснил, что, поскольку в соответствии со статьей 36 ЖК РФ лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, в расходах на его содержание и ремонт должны участвовать все собственники, в том числе и проживающие на первых этажах многоквартирных домов (решение ВС РФ от 26.05.2005 № ГКПИ05-588).

В соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Следовательно, управляющая организация не вправе самостоятельно устанавливать размер платы за обслуживание лифтов без соответствующего решения собственников помещений в многоквартирном доме, зафиксированного в протоколе решения общего собрания.

В случае отсутствия такого решения, Вы можете обжаловать действия управляющей организации по самостоятельному установлению тарифов в судебном порядке.

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Способ 1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Обращаем Ваше внимание, что в обновленном ГК появилось новое понятие: товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Федеральным законом от 5 мая 2014 года № 99-ФЗ внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, касающиеся регулирования статуса юридических лиц, в том числе и товариществ собственников жилья (ТСЖ)».

Однако, в ЖК РФ изменения еще не внесены.