Как вернуть подвалы собственникам
Сочи
Фото: iraukr
Как вернуть подвалы собственникам?
В настоящее время в подвальных помещениях жилых домов, особенно расположенных вдоль центральных магистралей города, находится и функционирует огромное множество разного рода заведений — от кафе и магазинов, до офисов и складов. Еще в 90 годах прошлого столетия началось отчуждение помещений подвалов, собственниками которых стали предприниматели и организации.
И далеко не всегда данные сделки являлись законными, ведь еще в декабре 1992 года был принят закон «Об основах федеральной жилищной политики», статья 8 которого предусматривала, что в кондоминиумах в коллективной собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории.
Напомним, что под «кондоминиумом» понимается единый комплекс недвижимого имущества, который включает в себя земельный участок в установленных границах и расположенные на указанном участке жилое здание, иные объекты недвижимости, и в котором отдельные предназначенные для жилых или иных целей части (помещения) находятся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а другие части (общее имущество) находятся в долевой собственности собственников жилья.
Законодательством был установлен запрет на отчуждение не любого помещения подвала, а только того, которое является техническим, а значит, принадлежащим на праве собственности всем собственникам помещений в доме.
В 1995 году в части первой Гражданского кодекса РФ появилась норма статьи 290 ГК РФ, где указывалось, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. А в марте 2005 года вступил в силу Жилищный кодекс РФ, где статья 36 уже содержала более подробный перечень имущества, которое является в силу закона общей долевой собственностью домовладельцев, где также назывались технические подвалы.
Что такое технический подвал? Как опредляется назначение помещения?
Конституционный Суд РФ в Определении от 19 мая 2009 года указал, что если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.
Из данного суждения следует, что наличия инженерных коммуникаций и оборудования недостаточно для признания права общей долевой собственности домовладельцев на подвальное помещение.
Необходимо доказать, что такое помещение не может использоваться самостоятельно и имеет исключительно вспомогательное значение. Назначение помещения должно определяться по технической документации на здание. Так, например, достаточно взглянуть на более раннюю экспликацию к плану строения (составленную, скажем, на дату ввода дома в эксплуатацию) где будет указано назначение спорного подвального помещения.
Если в плане строения отсутствуют сведения о том, что спорное помещение, имело назначение, к примеру, «магазин» или «склад», или «контора» и т.д., то очевидно, что самостоятельного назначения оно не имело.
При наличии доказательств того, что в помещении находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме, вероятность истребования спорного подвального помещения в судебном порядке у владельца весьма высока.
Количество сделок с истребуемым помещением.
Существует заблуждение относительного того, что если первый приобретатель части подвала перепродал его, то последний законный владелец — собственник является добросовестным приобретателем и вернуть подвал будет невозможно.
Это не так. Сделок может быть десяток и более, однако, учитывая, что спорная часть подвала выбыла из владения помимо воли всех собственников помещений в доме, то добросовестность нынешнего владельца помещений не имеет никакого правового значения.
Исковая давность.
Есть и другое заблуждение.
Оно касается пропуска сроков исковой давности.
Иногда можно услышать, что раз помещение впервые было продано, скажем, в 1996 году, то по прошествии 14 лет вернуть подвал уже нельзя, ведь срок давности составляет 3 года.
Но, напомним, что 3 годичный срок исковой давности начинает течение в данном случае не с момента исполнения сделки, а с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что помещение выбыло из владения собственников.
При этом, очень важно понимать, что доказать тот факт, что истец узнал об этом гораздо раньше чем заявляет, должен как раз ответчик. Истец же (если речь о физическом лице) может пояснить суду, что узнал о факте выбытия спорного помещения, например, месяц назад.
Кто истец? Что просить у суда?
Истцом в суде может быть любой собственник помещения в доме, где находится спорная часть технического подвала.
В данном случае, спор будет разрешаться в суде общей юрисдикции, т.е. В районном суде.
Если же истцом выступает ТСЖ (или ЖСК) то, во-первых, надо отметить, что необходимо решение общего собрания собственников, которым ТСЖ наделено полномочиями на подачу иска и, во-вторых, если ответчик является предпринимателем или юридическим лицом, то спор будет разрешать уже арбитражный суд.
В просительной части искового заявления стоит указать «прошу истребовать помещение.. из незаконного владения ответчика в пользу собственников помещений многоквартирного дома…».
Удовлетворение судом данного требования будет являться основанием для прекращения права собственности нынешнего владельца — собственника спорного помещения.
Александр Отрохов, Правовой центр «Логос», 29.06.2010, опубликованно в газете «Наше Омское Слово» от 06 июля 2010 года, «Криминал экспресс» от 14 июля 2010 года.
——————————————————————————————————————
|
Прошу Вас, нажать на кнопки — вам не сложно, мне приятно!
Отдых в Сочи
Создать сайт
Христианский
OOO УК ГАРАНТ
