Кто должен делать текущий ремонт жилого дома




мкд

фото:iraukr

Кто должен делать, например, текущий ремонт — собственники или муниципалитет?

статья 154 ЖК РФ часть первая :

плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за коммунальные услуги.

3) а также, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за капитальный ремонт не взимается, поскольку капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Согласно этой же статье ,капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

По договору социального найма и на основании п.2 ст. 65 ЖК РФ (http://www.consultant.ru/popular/housing/55_10.html#p817) наймодатель обязан принимать участие в надлежащем содержании и в текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма:

2. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Поэтому, если квартира муниципальная, то капитальный ремонт общего имущества оплачивается за счет средств муниципалитета.

Источник: http://www.zonazakona.ru/archive/index.php?t-132578.html

————————————————————————-

СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА:

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА АРЕНДАТОРОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МКД

О том, что на собственника, в том числе на участника долевой собственности, возлагается бремя содержания принадлежащего ему имущества, сказано в ст. ст. 210 и 249 ГК РФ. Данное общее правило конкретизировано в ст. 39 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) несут бремя расходов на содержание общего имущества. Вместе с тем собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым законным способом, например, предоставить его во временное владение и пользование другому лицу, возложив на это лицо обязанность проведения капитального и текущего ремонта, а также содержания имущества.

Может ли собственник помещений в МКД в подобной ситуации самоустраниться из цепочки взаимоотношений, состоящей из него, арендатора и специализированной организации, предоставив возможность последним заключить договор управления напрямую?

Заключение договора управления: полномочия арендатора

Опираясь на выводы Президиума ВАС РФ, сделанные в Постановлении от 12.04.2011 N 16646/10, на вопрос, обозначенный во вступлении к статье, с определенной долей уверенности можно ответить следующим образом: арендаторы не вправе заключать от своего имени договоры управления МКД, а собственники помещений, переданных в аренду, не могут вменять арендаторам в обязанность заключение подобных сделок.

Упомянутое выше Постановление представляет особый интерес, поскольку ставит точку в спорах определенного типа. Итак, согласно ст. 616 ГК РФ стороны договора аренды могут регулировать вопросы содержания имущества (объекта аренды) по своему усмотрению.

Обязанность проведения как текущего, так и капитального ремонта также закрепляется договором за одной из сторон сделки.

Но даже когда в договоре аренды закреплено, что финансирование ремонта и содержания помещения и общего имущества (в соответствующей части) возлагается на арендатора, это еще не значит, что арендодатель автоматически передает ему свои обязательства в части заключения и исполнения договора управления МКД.

Такой договор со специализированной организацией должен заключить именно собственник помещения. Таков вердикт Президиума ВАС РФ по делу N А55-11329/2009. Отметим, что судьи всех трех судебных инстанций утверждали обратное, поэтому следует чуть более подробно описать суть спора, так как позиция арбитражных судов при рассмотрении аналогичных дел с 03.06.2011 считается определенной.

Ключевой момент. Если законом или договором не предусмотрено иное, арендодатель обязан проводить за свой счет только капитальный ремонт переданного в аренду имущества. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ).

ст. 616 ГК РФ

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Пример:

Управляющая компания (УК) обратилась в суд с иском к арендатору нежилых помещений в МКД о взыскании неосновательного обогащения, образовавшегося в результате неуплаты арендатором стоимости работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД и санитарному содержанию придомовой территории за определенный период.

Изначально собственники помещений указанного МКД не выбрали способ управления, поэтому органу местного самоуправления согласно п. п. 4 и 5 ст. 161 ЖК РФ пришлось вмешаться и провести открытый конкурс по выбору управляющей организации для данного МКД.

По итогам конкурса был определен победитель, с которым по правилам ЖК РФ все собственники помещений этого МКД обязаны заключить договор управления в порядке, установленном ст. 445 ГК РФ. В части жилых помещений данного дома договоры с УК заключены в отношении:

— приватизированных квартир — частные собственники;

— неприватизированных квартир — администрация соответствующего района.

Что касается нежилых помещений, в судебных актах указано, что право заключать договоры управления с их собственниками и арендаторами относится к компетенции УК. Надо полагать, что с такой формулировкой этот момент был урегулирован между УК и представителем органа местного самоуправления в договоре, заключенном по итогам открытого конкурса (относительно обеспечения благоприятного и безопасного проживания граждан и надлежащего содержания общего имущества в МКД).

Таким образом, УК обратилась к собственникам и арендаторам нежилых помещений МКД с предложением заключить с ней договор управления. Большинство из них согласились, но не все. Одно из учреждений, занимающее нежилое помещение в данном МКД на основании договора аренды, заключенного с муниципальным образованием в лице КУМИ, отказалось заключить такой договор, что было расценено УК как уклонение от участия в осуществлении расходов на содержание общего имущества. При этом муниципалитет полагал, что он также не должен финансировать перечисленные расходы, поскольку договором аренды нежилого помещения было предусмотрено, что именно арендатор должен участвовать в долевом финансировании мест общего пользования, кровли и фасада здания.

Необходимо отметить, что в процессе судебного разбирательства участники спора даже не пытались решить вопрос, кто должен заключить договор с УК и вносить плату за содержание общего имущества, по существу.

На судебном заседании представители арендатора поясняли, что последний согласен нести расходы на содержание общего имущества, но с учетом тех расходов, которые уже были понесены им ранее. Под такими расходами, в частности, подразумевались затраты непосредственно на содержание арендуемого помещения и уборку земельного участка, не охваченного общей площадью прилегающей к МКД территории. Арендатор ошибочно полагал, что плата за содержание общего имущества должна быть рассчитана за вычетом таковых.

Арбитры кассационной инстанции исходя из того, что в рассматриваемой ситуации обязанности арендатора помещения в МКД зеркальны обязанностям собственника, указывали, что собственник (арендатор) в силу прямого указания закона обязан нести расходы на содержание общего имущества независимо от наличия расходов на содержание помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Обстоятельно изучив специфику работ и услуг, выполняемых и оказываемых УК в рамках управления конкретным МКД (в частности, факты заключения ею договоров на обслуживание вентиляционных каналов и дымоходов помещений, лифтов, отопительных узлов, оказание услуг по содержанию и технической эксплуатации жилищного фонда и уборке придомовой территории, ремонт электрооборудования, кровли и трубопроводов), судьи пришли к выводу, что арендатор, не оплачивая расходы УК, понесенные по названным договорам, неосновательно обогащается за ее счет. При этом УК не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, по отношению к одному из собственников помещений, поскольку в силу характера правоотношений размер расходов управляющей организации и размер платы каждого собственника помещений не совпадают.
Иными словами, участники дела спорили относительно суммы иска, а не оснований для его предъявления.

Заключение договора управления: полномочия собственника

Только попав в ВАС РФ, изучаемое дело приняло новый оборот. В Определении от 31.01.2011 N ВАС-16646/10 (о передаче дела в Президиум ВАС РФ) коллегия судей обнаружила, что судами были неправильно применены ст. 210 ГК РФ и нормы жилищного законодательства. Орган местного самоуправления выполнил свои обязательства в части проведения открытого конкурса по выбору УК для МКД, собственники которого не определили в установленном законом порядке способ управления домом.

Между победителем конкурса и органом местного самоуправления был заключен договор, согласно которому управляющая организация обязалась организовать выполнение работ и оказание услуг с целью управления общим имуществом конкретного дома, а орган местного самоуправления — своевременно и полностью вносить плату за содержание соответствующих помещений и коммунальные услуги с учетом всех пользователей.

Одновременно у органа местного самоуправления как собственника нежилых помещений в данном МКД возникла обязанность оплачивать УК расходы (в соответствующей части) на содержание общего имущества.

На арендатора нежилого помещения не должны возлагаться обязанности по заключению от своего имени договора на управление МКД и оплате расходов, понесенных УК, поскольку это прерогатива собственника.

Данный вывод последовал из смысла ст. ст. 161 и 162 ЖК РФ. Ссылку судей на то, что такая обязанность арендатора может вытекать и вытекает в конкретном случае из договора аренды, Президиум ВАС РФ счел неосновательной, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора. Нет оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению названных выше расходов.

Обращаем внимание читателей на то, что позиция Президиума ВАС РФ заключается в невозможности подмены стороны договора управления с собственника на арендатора. Между тем нельзя исключать возможности применения иных правовых конструкций с целью возложения на арендатора обязательств по содержанию и ремонту как арендуемых помещений, так и общего имущества дома в соответствующей пропорции. Актуальность внесения арендатором платы за названные работы и услуги непосредственно в УК, минуя счета арендодателя, кем бы он ни был (муниципалитетом или частным лицом), велика, поэтому мы еще вернемся к изучению данной темы на страницах нашего журнала.

Автор статьи: М.О.Денисова

Источник:ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-41-49

——————————————————————————————————————

Никнейм iraukr зарегистрирован!


 

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:

Поиск
Реклама
Странициы сайта
Админ сайта: Ирина
Никто не забыт!
Кр.точки прочли сайт
Звоните мне в скайп
Skype Me™!
счетчик посещений
Нас читают сегодня
Яндекс.Метрика
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Анализируем сайт
Тиц и pr сайта
Дом для сайтов
SPRINTHOST.RU: быстрый и надежный хостинг!
Мой блог
1743496_615688748503458_1907673747_n
Мои сайты
Наши друзья
ооо ук гарант
Сочи - oooukgarant_ru
На Вашу эл. почту
Подписка на сайт
ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС
Встречаемся в сетях
Icon RSS Icon Email Icon Facebook Icon Twitter Подружитесь со мной в vkontakte Подружитесь со мной в Моем Мире Подружитесь со мной в Одноклассниках
На главную страницу