Доказано, общее имущество МКД принадлежит муниципалитетам, однако:




Сочи 2014 год

Сочи 2014 год
Фото: iraukr

ДОКАЗАНО: ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ПРИНАДЛЕЖИТ МУНИЦИПАЛИТЕТАМ!

24 августа 2012, 09:11

О том, что многоквартирные дома, построенные еще при советской власти, относились к общенародной собственности (пока Верховный совет РФ не передал их фонд в собственность муниципальных образований), речь уже шла. См.http://echo.msk.ru/blog/efim/897873-echo/

Вернуться к этой теме побудило решение федерального Арбитражного суда Дальневосточного округа (ФАС). Своим постановлением (от 15 сентября 2009 г. N Ф03-4758/2009) ФАС подтвердил, что жилищный фонд и в самом деле относится к муниципальной собственности.

В силу п. 4 и п. 6 ст. 16 Федерального закона (от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления»), — поясняет ФАС, — содержание муниципального жилого фонда, организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения топливом также отнесены к вопросам местного значения.

И все было бы просто замечательно, если бы не утверждение законодателя (ст. 36 ЖК РФ) о том, что общее имущество на праве общей долевой собственности принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

Но, как это следует из экономической теории, переход права собственности от одного субъекта к другому обусловливается сделкой.

В ходе этой сделки один собственник отчуждает свое имущество, а другой его присваивает (на условиях, фиксируемых соответствующим договором).

Остается заметить, что в соответствии со ст. 558 ГК РФ договор купли-продажи жилья подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

А теперь вывод, который может иметь далеко идущие последствия.

Собственникам квартир в многоквартирном доме так называемое «общее имущество» никто никогда не передавал. Этот мутный термин был выдуман, скорее всего, чтобы сокрыть от нас то, что приватизация касалась отдельных помещений. В процессе приватизации они из муниципальной перешли в личную собственность.

Что же касается остального имущества, то оно по-прежнему оставалось в муниципальной собственности.

И это вполне логично, ведь главная задача муниципалитета сводится к жизнеобеспечению населения, его основу которого составляет жилище. Из сказанного следует, что население не должно заморачиваться содержанием многоквартирных домов, поскольку оно должно оставаться уделом собственника, то есть муниципального образования в целом.

http://www.echo.msk.ru/blog/efim/922799-echo/

СТ. 135 ст.ГК РФ

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Новое в Законодательстве РФ

Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Строительство и жилищно-коммунальный комплекс: Энергоэффективность. Инвестиции. Инновации»
Ярославль, 14-15 сентября 2011 г.


Проблемы и способы защиты общего имущества МКД. Практика разрешения споров

Пинчуков Андрей Петрович, председатель Костромской региональной ассоциации ТСЖ и ЖСК

К сожалению уже привычными для Россиян становятся телевизионные репортажи об обрушающихся подъездах или жилых домах.

Нам сообщают, что это происходит из-за незаконных перестроек или из-за отсутствия ремонтов. Но всегда к аварийной ситуации ближе тот дом, где общим имуществом распоряжаются не собственники, а посторонние лица.

Ситуация не изменится, пока будут нарушаться права собственников МКД. Сегодня права владельцев МКД нарушаются. Чаще это происходит в домах, расположенных на коммерчески привлекательных территориях наших городов и поселков.

В захвате потенциально привлекательных помещений (колясочных, подвалов, щитовых, чердаков, дворовых территорий) дело доходит до попыток рейдерских захватов не только общей долевой собственности, но даже и самих ТСЖ.

К сожалению, такие захваты не происходят без участия местных администраций.

Приведу несколько примеров.

В Переславле-Залесском по ул. Строителей (в домах №№ 20-24) мэрия продала коммерсантам в многоквартирных домах все колясочные, в дело пошли даже даже мусоропроводные камеры.

Молодые мамы целой улицы лишены возможности хранить коляски и велосипеды. Разве это можно назвать заботой о горожанах?
В Ярославле в доме №34 по пр. Октября коммерсанты превратили общий подвал в магазин и склад, где продают автомобильные краски.

В Костроме в доме №24 по ул. Советская, после проведенного собственниками ремонта и реконструкции технического подвала, муниципалитет оформил его в собственность города и извлекает прибыль, игнорируя интересы жителей. В результате дом – памятник архитектуры Федерального значения, лишен возможности установки приборов учета.

В Пятигорске в доме №27 по пр. Калинина администрация города отобрала подвал у жителей дома, признав его имеющим иные полезные свойства.

В Ростове-на-Дону, из-за махинаций с подвалом в доме №236 по ул. Красноармейской,
Из-за ненадлежащего обслуживания канализационного коллектора и подвала 17 мая 2011г. обрушился четырехэтажный дом в г. Струнино Владимирской области, погиб ребенок и 40-летняя женщина.
23 августа 2011г. обвалился подъезд дома №28 на улице Посьетской в г. Владивостоке.

Приведенные факты взяты из публикаций в СМИ.

У этих, казалось бы не связанных между собой печальных примеров, имеются общие корни. Муниципалитетами на широкую ногу поставлена продажа общих помещений жителей МКД (колясочных, подвалов, щитовых, чердаков) коммерческим структурам.

Каждое из этих помещений вопреки воле жителей-собственников домов, сначала сдавалось в аренду, а затем реализовывалось с торгов третьим лицам местными органами власти.

Верхом цинизма можно признать кулуарное решение суда с подачи муниципалитета поселка Развилка, Московской области, признавшего подвал 13-ти этажного жилого дома бесхозяйным(!) и намеревающегося передать его в аренду одному из депутатов местного совета. Противозаконная фантазия муниципальных чиновников дошла до того, что руководство КУГИ Санкт-Петербурга объявляет инженерное оборудование дома (сети водопровода, отопления, канализации) движимым имуществом. А водомерный узел предлагает жителям перенести за пределы помещения подвала.

Лица, получающие вопреки закону технические и вспомогательные помещения жилого дома всегда имеют только коммерческий интерес.
Состояние жилого дома их не заботит. В результате собственники жилья оказываются отчужденными от надлежащего управления и обслуживания инженерных систем своих домов.

Эта ситуация породила крупнейшую проблему не надлежащего содержания жилья и ставит крест на безопасной эксплуатации жилого фонда страны.

По итогам мониторинга более чем 30 городов страны мы увидели, что тысячи домов подверглись ампутации жизненно важных технических частей зданий — подвалов с инженерным оборудованием.

Это происходит на фоне технической некомпетентности, когда техническими помещениями МКД распоряжаются юристы и экономисты местных комитетов по управлению муниципальным имуществом (КУМИ), слабо представляющие значение инженерного оборудования и требования к его эксплуатации. Инженерные службы, специалисты ЖКХ независимые от КУМИ, на местах изолированы от процесса формирования муниципальных планов приватизации. Особенно безответственность местных администраций процветает, когда суды, в вопросах требующих специальных познаний, полагаются на авторитет местных администраций, не замечая искажения самого текста законодательных актов.

Вот типичный пример искаженного прочтения текста ч.1, ст.36, например, Костромским областным судом:

«По смыслу… Если помещение подвала не используется исключительно по техническому назначению и имеет иные дополнительные свойства, то такое помещение не может быть общим имуществом собственников жилого дома».

В то время, как формулировка закона проста: «к общему имуществу относятся подвалы, имеющие инженерные коммуникации, обслуживающие весь дом» вот и все! Есть коммуникации – подвал общий. Эту позицию подтвердил и Конституционный суд 19 мая 2009г. в определении №489-О-О.

Однако, подвалы это такой лакомый кусок, что чиновники продают их с легкостью, выводя из состава общего имущества, лишь на том хлипком основании, что кто-то, хоть однажды, арендовал помещение подвала. А потом, если что случится, после развала очередного дома, государство будет изыскивать средства на устранение катастрофы и капитальный ремонт жилого фонда, придется повышать цены и тарифы?

Пороча законодательство: Постановление ВС РФ №3020-1 от 27.12.1991г., закон о приватизации, ГК, ЖК РФ, муниципальные чиновники продают все, что не имеет персонифицированного собственника (общее имущество МКД в соответствии с ГК РФ не требует специальной регистрации), обосновывая отчуждение общего имущества граждан лишь измышлениями типа «помещение имеет иные полезные свойства», или «бесхозяйное».

Парадоксально, но если взять на себя труд и прочесть эти законодательные акты, мы увидим, что ни каждый из них в отдельности, ни все они вместе не дают чиновникам права отчуждать подвалы, чердаки, колясочные и земельные участки.

Если такие отчуждения происходят, то это всегда нарушение закона, то есть коррупция, прикрываемая фиктивной заботой о пополнении местных бюджетов.

Возьмем пример Костромы. В 2010 году реализовано подвалов в МКД всего на 13 млн. 666 тыс.руб. В результате без должного обслуживания осталось 5 МКД стоимостью в сотни раз большей. Вырученная сумма явно мизерна по сравнению с уроном, который наносится жилому фонду аварийными потерями, не говоря о случаях крушений жилых домов произошедших в Ярославле, Владимирский области, Владивостоке.

Наоборот, и местные и государственные бюджеты будут в безопасности, когда за общим имуществом будет хозяйский надзор собственников МКД.

Не бывает таких подвалов в МКД, которые соответствовали бы строительным, санитарным и противопожарным регламентам, предъявляемым к помещениям общественного назначения, за которые муниципалитеты выдают подвалы при продаже, пытаясь придать сделке добропорядочный вид.

Для защиты домов надо добиваться того, чтобы все подвалы признавались местными властями общей долевой собственностью домовладельцев. Исключение составят лишь специальные проектные решения, реализованные при строительстве дома.

А пока, в стране происходит настоящая контрреформация ЖКХ!

Технические помещения, общее домовое имущество, коммунальные сети домов, как и все коммунальное хозяйство страны на сегодняшний день, как было констатировано в Сыктывкаре, изношены, на 60%.

Восстановление и реконструкция инженерных систем влечет за собой необходимость установки дополнительного оборудования. Для этого используются, так или иначе, все технические помещения дома от подвала до чердака.

Вместе с тем, устройство таких перспективных конструкций, как общедомовые миникотельные, современные системы принудительной вентиляции, кондиционирования воздуха, и другие, создающие новое качество жизни и биологической безопасности становится просто недоступным в домах с отчужденными подвалами и чердаками.

Лишая дом общего имущества, муниципалитеты перекрывают саму возможность технического прогресса в ЖКХ, препятствуют реформе!

Однако, проблема восстановления прав собственников МКД остается не разрешенной. Проблема актуальна на всей территории России.

Собственники жилья исчерпали все возможности защитить свои права обычными способами обращаясь к местным органам власти, в правоохранительные органы или суды. Это приводит к разочарованию граждан в российской системе правосудия.

Экономический эффект от продажи подвалов, колясочных и чердаков ничтожен по сравнению с проблемами, которые рождаются бесхозяйственным обслуживанием инженерных систем.

Вместе с тем, успешные ТСЖ, реконструируя общее имущество, доводя часть помещений подвалов, например, до соответствия их требованиям технических регламентов к помещениям общественного назначения, могут получать доход и направлять его на ремонты общих систем дома, или использовать этот актив для получения без залоговых, т.н. бланковых кредитов на капитальный ремонт дома.

Решение проблемы общего долевого имущества лежит в административной плоскости.

Настала пора администрациям муниципалитетов разобраться в сложившейся ситуации. Обратить внимание на растущие издержки необдуманной распродажи подвалов и другой общей собственности МКД.

Теперь и в Москве с приходом новой администрации задумались о проблеме. Департаментом имущества Москвы созданы межведомственные комиссии, которые начали возвращать отчужденные в собственность города подвалы их законным владельцам – собственникам VRL в общую долевую собственность. Эту практику надо расширять и применять повсеместно.

Обращаюсь к представителям властей.

Необходимо на практике закрепить норму ЖК о признании всех технических подвалов общей долевой собственностью. В реальной жизни провести техническую и правовую инвентаризацию нежилых помещений МКД на предмет соответствия их общественного использования техническим характеристикам самих помещений.

Необходим технический контроль специалистов и комиссионное формирование планов приватизации муниципалитетов. Если объекты, предполагаемые к приватизации, находятся в жилых домах. Необходимо техническое обучение и инструктирование специалистов муниципальных комитетов по управлению госимуществом (КУМИ). В этом деле необходимо участие Минэкономики и Минрегионразвития, чтобы в угоду сиюминутной выгоде, извлекаемой муниципалитетами из продажи нежилых помещений МКД, не страдали комфорт и безопасность проживания граждан, сохранялся жилой фонд страны.

Предлагаем Правительству РФ принять следующие меры:

Рекомендовать субъектам Федерации создавать на местах Межведомственные окружные комиссии по выявлению спорного общедомового имущества, на которое зарегистрировано право собственности муниципальных образований, с тем, чтобы они компетентно, на уровне специалистов с участием представителей ТСЖ определяли судьбу подвальных помещений многоквартирных жилых домов, как это начали делать власти Москвы.

Необходимо запретить местным органам государственной власти пополнять реестры муниципальной собственности вновь «выявленными» подвальными, колясочными, чердачными и другими помещениями, перечисленными в части 1, статьи 36 Жилищного Кодекса, и также совершать в отношении них какие бы то ни было сделки.

Необходимо принять комплекс мер, направленных на защиту и восстановление утраченных имущественных прав домовладельцев.

На этапе разработки подобных мероприятий, а затем и для контроля исполнения принятых мер, создать наделенную соответствующими полномочиями Федеральную комиссию, в состав которой должны войти представители Министерства регионального развития, Министерства экономики, МЧС, Министерства строительства, Министерства юстиции, других заинтересованных министерств и ведомств, а также специалисты в области инженерного обеспечения многоквартирных жилых домов, представители сообщества собственников жилья.

Законодательные документы на дом №14, Макаренко, Сочи.

iraukr

3. Что разъяснил Конституционный Суд РФ?

Определение КС РФ от 19 мая 2009г. № 489-О-О

Источник: http://logos-pravo.ru/page.php?id=213

Нижеприведенное Определение Конституционного Суда РФ почему-то обрадовало многие ТСЖ, которые воспряли духом и решили, что теперь-то в нелегкой борьбе с предпринимателями-собственниками помещений повалов и органами власти, продолжающими вносить в реестр, а потом регистрировать право собственности на спорные подвалы, данное определение им существенно поможет.

Что же разъяснил КС РФ? На самом деле только то, что и без того было очевидно большинству юристов, но, не должностным лицам муниципальных образований: нежилые помещения, в которых находится оборудование, предназначенное для обслуживания помещений дома (технические этажи, чердаки и подвалы) являются общей долевой собственностью домовладельцев, вне зависимости от каких-либо иных полезных свойств данных помещений. Но при этом КС РФ отметил, что могут быть и иные нежилые помещения в подвале, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, то есть могут отчуждаться.

Данное разъяснение, однако, не мешает Арбитражным судам «выявлять» иные полезные свойства у помещений, видеть их «самостоятельность» и приходить к выводу о том, что помещения подвалов не относятся к «вспомогательным», а вполне себе имеют самостоятельное назначение. При этом такие выводы строятся нередко на обстоятельствах фактического использования, а не предназначенности, указанной в технических документах.

В Определении КС РФ от 19 мая 2009г. № 489-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «НЕВСКИЙ 163» и «КОМСОМОЛЬСКИЙ ПРОСПЕКТ-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации», указано следующее:

2. По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.


Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации
не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

В Определении от 17 июня 2010 года № 814-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Боброва Г. Е. и Репкиной М. Н. на нарушение их конституционных прав пунктом 1 статьи 290 ГК РФ и частью 1 статьи 36 ЖК РФ» КС РФ позицию подтвердил:

(извлечение):

…По мнению заявителей, оспариваемые законоположения не соответствуют Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 8, 18, 34 (часть 1), 35 (часть 2) и 55, поскольку допускают отнесение подвальных помещений к общему имуществу собственников жилья не в зависимости от их назначения, а в зависимости от возможности использовать их в иных, помимо обслуживания других помещений жилого дома, целях.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вопрос отнесения тех или иных помещений к такому имуществу требует учета фактических обстоятельств, установление и исследование которых составляет компетенцию судов общей юрисдикции

Источник: http://www.energo-resurs.ru/vzh_tezis_2011_15.htm

——————————————————————————————————————

Никнейм iraukr зарегистрирован!


 

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:

Посылку отследить

Прошу Вас, нажать на кнопки — вам не сложно, мне приятно!

Поиск
Реклама
Странициы сайта
Админ сайта: Ирина
Никто не забыт!
Кр.точки прочли сайт
Звоните мне в скайп
Skype Me™!
счетчик посещений
Нас читают сегодня
Яндекс.Метрика
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Анализируем сайт
Тиц и pr сайта
Дом для сайтов
SPRINTHOST.RU: быстрый и надежный хостинг!
Мой блог
1743496_615688748503458_1907673747_n
Мои сайты
Наши друзья
ооо ук гарант
Сочи - oooukgarant_ru
На Вашу эл. почту
Подписка на сайт
ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС
Встречаемся в сетях
Icon RSS Icon Email Icon Facebook Icon Twitter Подружитесь со мной в vkontakte Подружитесь со мной в Моем Мире Подружитесь со мной в Одноклассниках
На главную страницу