Понятия реконструкции, переустройства и перепланировки жилого многоквартирного дома




iraukr

iraukr

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-41-49.

ВЕЩНО-ПРАВОВОЙ ЭФФЕКТ РЕКОНСТРУКЦИИ ЗДАНИЙ

На практике зачастую возникает потребность изменить технические и иные параметры зданий и улучшить их потребительские свойства.

Такой вид строительных работ, как реконструкция, стал весьма популярным в последнее время. В связи с этим возникает множество проблем, связанных с возвратом объектов недвижимости их первоначальным собственникам с учетом реконструкции объектов недвижимости, проведенной третьими лицами после их отчуждения.

Данные проблемы связаны в том числе с трактовкой правоприменительными органами таких понятий, как реконструкция, создание и гибель вещи, а также с установлением тождества вещи при ее реконструкции. При реконструкции зданий во многих случаях возникают вопросы, касающиеся применения административного и градостроительного законодательства.

В данной работе предпринята попытка осмыслить некоторые аспекты реконструкции с гражданско-правовой точки зрения.

1. Понятие реконструкции

Прежде всего следует определить, что является реконструкцией и какое понятие реконструкции должно использоваться для определения гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ по отношению к зданию.

Понятие реконструкции определяется нормами градостроительного, налогового законодательства, реконструкция также упоминается в гражданском законодательстве.

1.1. Градостроительное законодательство

В соответствии с п. 1 ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГСК РФ) отношения по реконструкции объектов капитального строительства регулируются законодательством о градостроительной деятельности. Здания, несомненно, относятся к объектам капитального строительства (п. 10 ст. 1 ГСК РФ). Далее в настоящей статье речь пойдет о реконструкции зданий; вместе с тем сделанные выводы в большинстве случаев также могут быть применены и в отношении иных объектов капитального строительства, являющихся объектами недвижимости.

В иных отраслях законодательства, на наш взгляд, следует применять понятие реконструкции, данное в градостроительном законодательстве, если иное не предусмотрено нормами соответствующей отрасли законодательства.

Согласно п. 14 ст. 1 ГСК РФ реконструкция — это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее — этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Несколько иное понятие реконструкции содержится в строительных нормах и правилах, в которых под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости или пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг».

В соответствии с государственными стандартами под услугами по реконструкции понимается результат деятельности исполнителей — строительные, монтажные, отделочные работы по переустройству (перестройке, перепланировке, переоборудованию и т.п.) индивидуального жилья и других построек.

Как было справедливо отмечено в литературе, иерархия приведенных подзаконных актов, в которых давалось определение реконструкции, не была установлена, и данные определения действуют в части, не противоречащей ГСК РФ.

Полагаем, реконструкцию можно рассматривать в двух ипостасях: во-первых, как изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1 ГСК РФ) и, во-вторых, как комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий.

В литературе было высказано мнение о том, что при реконструкции параметры изменяются в лучшую сторону, ибо изменения в худшую сторону абсурдны.

Полагаем, что оценка того, являются ли изменения в объекте капитального строительства его улучшением или ухудшением, всегда субъективна. Возможны случаи, когда по мнению одного лица или публичного органа изменения в объекте являются ухудшением, а для владельца этого объекта, наоборот, улучшением — с учетом целей, для которых владелец изменяет объект. Следуя предложенной Б.В. Ильиным логике, можно было бы признать, что органы публичной власти должны иметь право отказать в выдаче разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства, если, по их мнению, планируемые изменения не приводят к улучшению этого объекта.

Также следует отметить, что при буквальном толковании понятия реконструкции, содержащегося в п. 14 ст. 1 ГСК РФ, можно прийти к выводу, что изменение параметров объекта капитального строительства по обстоятельствам, не зависящим от воли людей, также является реконструкцией. Так, следуя такому толкованию, нужно признать, что, например, частичное обрушение здания вследствие землетрясения является реконструкцией.

По нашему мнению, в данном случае нужно учитывать дополнительные признаки реконструкции, содержащиеся в строительных нормах и правилах и иных технических регламентах. К реконструкции следует относить только те изменения параметров объекта капитального строительства, которые возникли в результате строительных работ и организационно-технических мероприятий, проведенных с целью таких изменений.

1.2. Налоговое законодательство

Если те или иные виды работ относятся к реконструкции, то налогооблагаемая база по налогу на прибыль организаций не может быть уменьшена на сумму расходов на выполнение этих работ (п. 1 ст. 260, п. 5 ст. 270 Налогового кодекса Российской Федерации ; далее — НК РФ).

Для целей налогообложения при определении терминов «капитальный ремонт» и «реконструкция» Министерство финансов Российской Федерации предлагает руководствоваться нормативно-правовыми актами Госстроя СССР и Минфина СССР.

В соответствии с разъяснениями 1984 г. к реконструкции относится «переустройство существующих цехов и объектов… как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня… осуществляемое… в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции…».

Арбитражные суды при разрешении налоговых споров часто применяют упомянутые разъяснения. Иногда арбитражные суды ссылаются и на указанные разъяснения и на строительные нормы и правила.

Вместе с тем понятие реконструкции содержится в п. 2 ст. 257 НК РФ, содержащейся в гл. 25, посвященной налогу на прибыль организаций. В соответствии с данной статьей под реконструкцией понимается «переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции».

Полагаем, что для целей налогообложения налогом на прибыль организаций должно использоваться приведенное понятие реконструкции. В соответствии с п. 1 ст. 11 НК РФ понятия гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в этом Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено самим Кодексом. Понятие «реконструкция» относится, на наш взгляд, к градостроительному законодательству, но НК РФ оно специально определено для целей налогообложения.

Некоторые арбитражные суды применяют понятие реконструкции, данное НК РФ. Другие суды применяют при разрешении налоговых споров понятие реконструкции, данное ГСК РФ и строительными нормами и правилами. На наш взгляд, при разрешении налоговых споров, по крайней мере по налогу на прибыль организаций, нужно в первую очередь руководствоваться понятием реконструкции, указанным в п. 2 ст. 257 НК РФ; градостроительное законодательство в этом случае может применяться лишь субсидиарно, для восполнения неполноты определения реконструкции, данного налоговым законодательством.

1.3. Гражданское законодательство

В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 754 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), регламентирующей ответственность подрядчика за качество работ, под реконструкцией понимается обновление, перестройка, реставрация и т.п. здания. В п. 2 ст. 740 ГК РФ реконструкция упоминается как предмет договора строительного подряда. Как видим, понятие реконструкции гражданским законодательством определено недостаточно полно; кроме того, приведенное определение относится лишь к отдельному виду обязательств (договору подряда).

С учетом этого полагаем, что для определения гражданско-правовых последствий выполнения тех или иных работ нужно руководствоваться понятием реконструкции, содержащимся в градостроительном законодательстве, которое и регулирует по общему правилу отношения по поводу реконструкции объектов капитального строительства (п. 1 ст. 4 ГСК РФ). Такого же подхода придерживаются некоторые арбитражные суды.

2. Разрешение и согласие на реконструкцию,
самовольная реконструкция

Далее рассмотрим, какие согласования и разрешения требуются при проведении реконструкции.

При этом следует отметить, что, по нашему мнению, наличие или отсутствие согласований и разрешений не является само по себе условием, наличие которого необходимо для признания тех или иных работ, выполненных в отношении объекта недвижимости, реконструкцией, т.е. для признания того, что работы привели к изменению параметров объекта недвижимости.

Как говорилось выше, в соответствии с градостроительным законодательством реконструкция — это и изменение параметров объекта капитального строительства, и собственно сами работы и мероприятия, связанные с таким изменением. В связи с этим, на наш взгляд, нужно выделять гражданско-правовое разрешение (согласие) собственника объекта и земельного участка, на котором он расположен, на изменение параметров объекта (реконструкцию) и административно-правовое разрешение на производство соответствующих работ и мероприятий, выдаваемое органом публичной власти.

2.1. Согласие собственника здания на его реконструкцию

В соответствии с законодательством на изменение объекта капитального строительства в виде реконструкции требуется согласие собственника этого объекта. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам .
———————————
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3302.

Следует отметить, что если реконструкция проводится самим собственником объекта или иным лицом, привлекаемым собственником по договору для выполнения соответствующих работ, то согласие собственника предполагается.

По одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, лицо получило разрешительную документацию на создание торгово-офисного комплекса, которой предусматривалось усиление фундаментов соседних зданий. Данное лицо без согласия собственника соседнего здания произвело работы по усилению фундамента этого здания. Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в связи с этим указал, что «по общему правилу третьи лица не вправе совершать никаких действий в отношении имущества, законными собственниками, владельцами или пользователями которого они не являются.

Суд признал усиление фундамента здания без согласия его собственника (истца) нарушением права собственности истца, а также отметил, что получение разрешительной документации на строительство здания не является основанием ограничения права собственности третьих лиц на соседние здания. Аналогичной позиции придерживаются и иные суды.

Арбитражный суд по вышеприведенному делу указал, что изменение здания является по своей сути распоряжением вещью: «…приступив к укреплению фундамента принадлежащего истцу здания, без согласования с последним проведения таких работ, ответчики решили судьбу объекта, распорядившись им помимо воли собственника…»

С такой позицией также нужно согласиться.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что на изменение третьим лицом объекта, в том числе и на его реконструкцию, требуется согласие собственника этого объекта. Выдача такого согласия является по своей правовой природе распоряжением вещью и основанием субъективного гражданского права третьего лица на производство реконструкции.

2.2. Согласие владельца земельного участка
на реконструкцию здания, расположенного на участке

Для осуществления реконструкции необходимо не только согласие собственника реконструируемого здания (если реконструкция проводится третьим лицом), но также и наличие прав на земельный участок, на котором расположен объект, подлежащий реконструкции.

В соответствии с подп. 1 п. 7 ст. 51 ГСК РФ предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок является одним из условий выдачи органом публичной власти разрешения на реконструкцию объекта, расположенного на этом участке. Разрешение на строительство и реконструкцию выдается застройщику, т.е. лицу, которому принадлежит земельный участок (п. 16 ст. 1, п. 1 ст. 51 ГСК РФ).

Согласно ст. 263, п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК РФ, подп. 2 п. 1 ст. 40, ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) собственник, а также по общему правилу и субъект права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком вправе осуществлять перестройку или снос зданий, расположенных на участке.
Судебная практика придерживается верной, на наш взгляд, позиции, что для реконструкции здания его собственником, а также для нового строительства на земельном участке требуется согласие владельца земельного участка, на котором расположено здание (ведется строительство), если этот участок принадлежит третьему лицу.

2.3. Разрешение на реконструкцию органа публичной власти

По общему правилу на проведение работ по реконструкции требуется принятие органом публичной власти ненормативного акта — разрешения на реконструкцию.

Получение разрешения не требуется, в частности, на строительство, а значит, и на реконструкцию гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (подп. 1 п. 17 ст. 51 ГСК РФ).

В соответствии с законодательством разрешение на строительство (а следовательно, и на реконструкцию) подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дает застройщику право осуществлять реконструкцию и является основанием реализации архитектурного проекта.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник в отношении принадлежащей ему вещи вправе совершать лишь те действия, которые не противоречат правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как справедливо отмечено в литературе, разрешение на строительство представляет собой форму предварительного контроля, позволяющую предотвратить нарушения правовых актов и интересов третьих лиц. Следует также отметить, что в соответствии со ст. 2 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» разрешение на строительство выдается «в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей среде».

По нашему мнению, разрешение на строительство является вторичным по отношению к согласию собственника на реконструкцию, поскольку получение согласия собственника является одним из условий получения разрешения на реконструкцию. Из подп. 6 п. 7 ст. 51 ГСК РФ следует, что при получении разрешения на реконструкцию объекта капитального строительства необходимо представить согласие всех правообладателей этого объекта.

В соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» «строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения…». Некоторые арбитражные суды обоснованно распространяют действие последней из приведенных норм и на отношения по реконструкции.

3. Вещно-правовой эффект реконструкции

3.1. Сохранение здания «в натуре» при его реконструкции

Исчезает ли первоначальное здание как объект гражданских прав при его реконструкции, а если да, то на каком этапе реконструкции?
Для целей настоящей статьи рассмотрим случай, когда все необходимые согласования и разрешения на реконструкцию получены.

Некоторые суды занимают позицию, согласно которой к исчезновению здания как вещи с юридической точки зрения приводит только лишь строительство нового объекта на месте здания, а реконструкция здания ни при каких условиях не может привести к созданию новой вещи.

Так, Арбитражный суд г. Москвы указал: «… довод ЗАО „Фирма „Би-Газ-Си“ (ответчик по виндикационному иску — виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества.. — С.С.) о том, что произведенные им во время реконструкции видоизменения спорных АЗС привели к созданию новых объектов недвижимости, противоречит… самому понятию реконструкции…“

При этом из данного решения следует, что право собственности ЗАО „Фирма „Би-Газ-Си“ на реконструированные АЗС не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на момент рассмотрения дела.

Девятый арбитражный апелляционный суд по тому же делу указал, что принадлежность АЗС истцу по виндикационному иску (виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества) в том виде, в каком они (АЗС) существуют и существовали на момент совершения договоров купли-продажи, не доказана, поэтому в виндикационном иске следует отказать.

Заслуживает также внимания позиция Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, который отметил, что реконструкция, перепланировка (переустройство) объектов недвижимого имущества, не приводящая к созданию нового объекта, не влечет уничтожение вещи и не препятствует ее виндикации.

Если же новый объект создан, тогда:

если в ЕГРП не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись о „старом“, то возможность виндикации вещи не утрачена. При этом ответчик может доказать, что, несмотря на отсутствие записи в ЕГРП о его праве на новый объект, недвижимая вещь, виндицируемая истцом, „фактически не существует“;

— если в ЕГРП внесена запись о праве ответчика на объект, созданный в результате реконструкции, и о прекращении в связи с этим прав на ранее существовавший объект, виндикация ранее существовавшей вещи может быть произведена лишь в случае, если истец оспорит основания внесения этой записи.

Таким образом, по общему правилу до внесения в ЕГРП записи о правах на новый объект, возникший в результате реконструкции, его виндикация зарегистрированным собственником изначально существовавшего объекта возможна.

Наличие в ЕГРП записи о правах на объект в том его виде, какой он имел до реконструкции, можно рассматривать как некую презумпцию сохранности объекта, которая, однако, может быть опровергнута. Если ответчик докажет, что виндицируемая вещь „фактически не существует“, то в виндикации должно быть отказано.

Подобную позицию занял также по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, который указал, что нижестоящие суды, удовлетворяя иск о виндикации реконструированного здания, не исследовали вопрос о том, „сохранился ли в натуре объект недвижимости, ранее переданный ответчику…“.

В целом такой подход судов следует признать верным с некоторыми оговорками.

Согласно приведенному толкованию судов к невозможности виндикации здания приводит не всякая его реконструкция, а только такая, в результате которой виндицируемый объект перестал существовать фактически.

Для подобного подхода судов к рассматриваемой проблеме есть некоторые основания. Так, Рекомендациями по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения предусматривалось, что если в результате реконструкции строение полностью утратило свои первоначальные конструктивные части (фундамент, стены, крышу) и архитектурные формы, то должны проводиться паспортизация и регистрация данного объекта как вновь созданного. Прежний (утраченный) объект из книги регистрации исключается.

Вместе с тем по смыслу действующего законодательства при реконструкции здания происходит преобразование объекта недвижимости с присвоением ему нового кадастрового номера независимо от того, утратило ли здание первоначальные конструктивные части или архитектурные формы.

Полагаем, что если работы, выполненные в отношении здания, подпадают под понятие реконструкции, то они в любом случае приводят к исчезновению первоначального здания и возникновению нового объекта с градостроительной точки зрения, т.е. de facto. Следовательно, если судом установлено, что выполненные работы являются реконструкцией, это само по себе уже означает, что виндицируемая вещь фактически не существует.

В виндикационном иске (виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества) следует отказывать не в том случае, когда ответчик докажет, что здание фактически не существует в результате его реконструкции, а в том случае, если он докажет, что изменения, произведенные в здании, являются реконструкцией в смысле п. 14 ст. 1 ГСК РФ.

С учетом этого, на наш взгляд, тезис о том, что ответчик по виндикационному иску (виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества) вправе доказать, что в результате реконструкции первоначальная вещь фактически не существует, и защититься таким образом от иска, не совсем обоснован. Если следовать данной логике, то нужно ответить на вопрос: каким образом суд должен устанавливать, что в одном случае проведенная реконструкция привела к тому, что виндицируемая вещь фактически не существует, а в другом — нет? Какими критериями в этом случае должен руководствоваться суд?

Решение вопроса о сохранении здания в натуре можно было бы отдать на откуп экспертам в рамках судебно-строительной или судебно-технической экспертизы.

По нашему мнению, экспертиза может в данном случае быть назначена только по вопросу о том, являются ли уже проведенные работы реконструкцией здания или нет. Иными словами, экспертиза может установить, привели ли сделанные работы к изменению таких параметров здания, при изменении которых здание может считаться реконструированным.

Ставить перед судебной экспертизой вопрос о том, сохранилось ли здание в натуре, на наш взгляд, некорректно, поскольку данный вопрос является юридическим, а не техническим.

В связи с этим представляется не совсем обоснованным и судебный акт о назначении судебно-строительной экспертизы для определения того, „сохранился ли в натуре объект недвижимости, переданный истцом на основании договора“, по делу о виндикации продавцом (истец по делу) здания, реконструированного покупателем.

3.2. Переустройство (перепланировка) объектов недвижимости

Далее остановимся на переустройстве (перепланировке) объектов недвижимости.

О переустройстве (перепланировке) обычно говорят применительно к помещениям.

Перепланировка (переустройство) жилых помещений урегулирована на уровне Федерального Законодательства.

В соответствии с Жилищным Кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) к переустройству жилого помещения относятся установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения — это изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Действующее Федеральное Законодательство подробно не определяет порядок перепланировки (переустройства) нежилых помещений.

При этом действие гл. 4 ЖК РФ (переустройство и перепланировка жилого помещения) не распространяется на соответствующие отношения.

Тем не менее Федеральное Законодательство в принципе допускает перепланировку (переустройство) нежилого помещения.

С учетом этого полагаем возможным в отдельных случаях по аналогии закона применять к изменению нежилых помещений некоторые положения гл. 4 ЖК РФ. Кроме того, к перепланировке (переустройству) нежилого помещения применимы нормы ст. 40 ЖК РФ (изменение границ помещений в многоквартирном доме).

Грань между переустройством (перепланировкой) и реконструкцией помещения нечеткая.

При буквальном толковании норм ГСК РФ можно прийти к выводу о том, что к реконструкции помещений неприменимы нормы ГСК РФ, поскольку отдельное помещение не является объектом капитального строительства и отношения по его реконструкции не являются градостроительными отношениями (п. 10 ст. 1, ч. 1 ст. 4 ГСК РФ).

Некоторые судебные органы придерживаются позиции, что к реконструкции нежилого помещения применяются нормы ГСК РФ о выдаче разрешений на реконструкцию (ст. 51 ГСК РФ).

В настоящей работе не рассматривается влияние переустройства (перепланировки) помещений на юридическое бытие этих помещений и возможность их виндикации (реституции).

Вместе с тем полагаем, что перепланировка и переустройство помещений в здании, которое зарегистрировано в ЕГРП как самостоятельный объект гражданских прав, не влияют на существование самого здания с юридической точки зрения и не препятствуют его виндикации.

Схожей позиции придерживаются некоторые судебные органы в отношении возможности реституции здания: „…перепланировка… помещений в здании сама по себе не может свидетельствовать о создании иного (нового) объекта недвижимости, если строительные работы не привели к изменению первоначальных индивидуально-определенных признаков реконструируемого объекта“.

Таким образом, следует сделать вывод о том, что если проведенные работы не являются реконструкцией, т.е. здание изменяется как объект материального мира с сохранением параметров, изменение которых является реконструкцией, то следует признать, что здание сохранилось в натуре для целей его виндикации.

3.3. В какой момент здание считается реконструированным

Интересен вопрос о том, с какого момента здание как вещь можно считать „не сохранившимся в натуре“ для целей его виндикации и реституции при проведении реконструкции здания. В связи с этим рассмотрим, как на возможность виндикации влияет:

— выдача разрешения на реконструкцию органом публичной власти;
— начало строительных работ и фактическое завершение строительных работ;
— получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.

На наш взгляд, выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию сама по себе не влечет возникновения гражданско-правовых последствий.

Так, ФАС Северо-Кавказского округа по делу по иску прокуратуры о реституции здания в связи с недействительностью сделки по его отчуждению указал, что „доводы прокуратуры о том, что реконструкция объекта произведена без разрешения местных органов власти, не имеют значения для данного спора, так как его предметом является возможность или невозможность возвращения имущественного комплекса в первоначальном виде“. Из этого можно сделать вывод, что выдача органом публичной власти разрешения на реконструкцию не оказывает никакого вещно-правового эффекта.

Далее рассмотрим вопрос о том, что происходит со зданием как вещью после начала работ по реконструкции. Очевидно, что сразу же после начала указанных работ здание как объект материального мира перестает существовать в своем первоначальном состоянии. Возникает вопрос: следует ли таким физическим изменениям придавать какое-либо правовое значение для виндикации?

В принципе юридическое бытие здания может отличаться от фактического. Если признавать, что фактическое проведение работ по реконструкции здания влечет исчезновение вещи в натуре для целей ее виндикации, то возникает вопрос, на каком этапе выполнения работ исчезает здание как вещь? Должны ли работы быть выполнены, к примеру, более чем на 50%?

Полагаем, что этот вопрос как раз и должен быть поставлен перед судебной экспертизой (а не вопрос о том, сохранилась ли вещь в натуре). Следует отметить, что в некоторых случаях суды разрешают вопрос о том, являются ли изменения в здании реконструкцией, без проведения экспертизы, на основании документов технической инвентаризации.

Таким образом, после начала проведения работ по реконструкции здание может считаться реконструированным, если установлено, в том числе в некоторых случаях и в результате проведения экспертизы, что уже выполненные работы в отношении здания привели к изменению определенных параметров здания и (или) качества инженерно-технического обеспечения.

При этом, на наш взгляд, разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию является подтверждением того, что имела место реконструкция и она завершена, но не является необходимым условием для признания того, что здание реконструировано, тогда, когда не все работы по реконструкции закончены (п. 1 ст. 55 ГСК РФ).

Далее следует ответить на вопрос: если установлена реконструкция здания до завершения всех строительных работ, означает ли это само по себе, что юридически вещь не сохранилась в натуре для целей ее виндикации?

Как говорилось выше, по мнению Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа, если в ЕГРП не внесена запись о новом объекте, созданном в результате реконструкции, и не исключена запись о «старом“, то возможность виндикации вещи не утрачена.

При этом ответчик может доказать, что, несмотря на отсутствие записи в ЕГРП о его праве на новый объект, недвижимая вещь, виндицируемая истцом, фактически не существует.

Все вышесказанное об условиях виндикации реконструируемого здания применимо соответственно и к реституции (восстановлению). Суды исходят из того, что после реконструкции объектов недвижимости невозможна также и их реституция(восстановление).

Автор статьи: С.В. СТРЕМБЕЛЕВ

Ст.40 ЖК РФ

Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

[Жилищный кодекс РФ] [Глава 6] [Статья 40]
1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник:

Из векипедии:

Виндикационный иск, виндикация (от лат. vim dicere — «объявляю о применении силы») — иск собственника об истребовании вещи из чужого незаконного владения.

Иными словами, виндикационный иск — это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате имущества. Такая форма иска сложилась в римском праве.

Виндикация и добросовестность ответчика

По действующему российскому законодательству собственник вправе истребовать имущество у добросовестного приобретателя только в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

При истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества.

Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.


Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Реститу́ция (от лат. restitutio — восстановление).

В международном праве — форма материального возмещения ущерба в результате неправомерного международного акта путём восстановления состояния, существовавшего до его совершения. Может осуществляться различными способами.

В гражданском правепоследствие недействительности сделки, заключающееся в возврате сторонами всего полученного по сделке. При невозможности вернуть товарные ценности в натуральном виде возвращается их стоимость в денежном выражении.

Ст.754 ГК РФОтветственность подрядчика за качество работ

1. Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.
При реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т.п.) здания или сооружения на подрядчика возлагается ответственность за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части.

2. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.

ст.740 гк рфдоговор строительного подряда

1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

2. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором.
В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

3. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 настоящей главы о правах заказчика по договору бытового подряда.

Источник: http://www.gk-rf.ru/statia740


 

Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:

ВЕРНУТЬСЯ НА ГЛАВНУЮ СТРАНИЦУ САЙТА

Электронный паспорт на МКД

iraukr


Поиск
Реклама
Странициы сайта
Админ сайта: Ирина
Никто не забыт!
Кр.точки прочли сайт
Звоните мне в скайп
Skype Me™!
счетчик посещений
Нас читают сегодня
Яндекс.Метрика
Анализ сайта
Счетчик тИЦ и PR
Анализируем сайт
Тиц и pr сайта
Дом для сайтов
SPRINTHOST.RU: быстрый и надежный хостинг!
Мой блог
1743496_615688748503458_1907673747_n
Мои сайты
Наши друзья
ооо ук гарант
Сочи - oooukgarant_ru
На Вашу эл. почту
Подписка на сайт
ВСТАВЬТЕ В ПУСТОЕ ОКНО ВАШ ЭЛ.АДРЕС
Встречаемся в сетях
Icon RSS Icon Email Icon Facebook Icon Twitter Подружитесь со мной в vkontakte Подружитесь со мной в Моем Мире Подружитесь со мной в Одноклассниках
На главную страницу