Управление многоквартирным домом

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ

Как известно, для защиты собственника вещи, являющегося субъектом абсолютных отношений, от неправомерных действий любых лиц издревле используются такие традиционные (классические) вещно-правовые способы защиты права собственности, как виндикационный иск и негаторный иск.

Под виндикационным понимается иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения; под негаторным — иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения.

Данные способы защиты права собственности закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 301 и 304) и нашли широкое применение в судебно-арбитражной практике в своем традиционно понимаемом значении.

Например, применительно к виндикационному иску в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» имеется ряд разъяснений, определяющих практику разрешения соответствующих споров. Так, в пункте 22 Постановления внимание арбитражных судов обращено на то, что собственник вправе истребовать имущество от лица, у которого это имущество фактически находится в незаконном владении; не может быть удовлетворен иск, предъявленный к лицу, у которого находившееся ранее в незаконном владении имущество к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует.

Согласно пункту 23 названного Постановления иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение.

В соответствии с пунктом 24 Постановления, предъявляя иск об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, собственник должен доказать, что имущество выбыло из его владения или владения лица, которому имущество было передано собственником во владение, помимо их воли.

При этом покупатель имущества не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые с апреля 1992 г. по июль 2005 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2005. N 12. Специальное приложение. С. 71.

Вместе с тем, как показала обширная судебно-арбитражная практика последнего десятилетия, названные традиционные вещно-правовые способы защиты права собственности во многих случаях оказываются неэффективными, когда речь идет о различных нарушениях права собственности на недвижимое имущество.

Как известно, право собственности на недвижимое имущество, как вновь создаваемое, так и приобретаемое по сделке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на соответствующую недвижимость (ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Поэтому единственным бесспорным доказательством права собственности на недвижимость может стать лишь то обстоятельство, что право собственника на соответствующий объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В связи с этим традиционные способы защиты права собственности могут оказаться эффективными только в случаях элементарного нарушения права собственности на недвижимость, связанных с примитивным завладением чужим имуществом (его захватом) или чинением собственнику препятствий в использовании соответствующей недвижимости, которые не сопровождаются какими-либо юридическими действиями по оформлению прав на чужое имущество.

Да и применительно к подобным случаям в юридической литературе высказываются сомнения относительно возможности применения виндикационного иска в целях защиты права собственности на недвижимое имущество.

Например, по мнению Е.А. Суханова, в вещных правоотношениях, объектом которых является недвижимость, такому способу защиты, как виндикационный иск, вообще нет места.
«Лишиться владения в смысле фактического, «физического» обладания вещью можно лишь применительно к движимому имуществу либо к объектам «недвижимости в силу закона» (например, морским и воздушным судам), которые действительно возможно истребовать из чужого незаконного владения.

При незаконном же лишении собственника возможности доступа на свой земельный участок (или в свой жилой дом и т.д.), — считает Е.А. Суханов, — защита его интересов обеспечивается с помощью негаторного, а не виндикационного иска»
———————————
Гражданское право: Учебник. В 4 т. Т. 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права. Личные неимущественные права. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 184 (автор раздела — Е.А. Суханов).

Судебно-арбитражной практикой, впрочем, не исключается возможность применения виндикационного иска в случаях нарушения права собственности на недвижимость, поскольку всякое завладение чужим имуществом (как движимым, так и недвижимым) может рассматриваться с разных точек зрения и как лишение собственника владения указанным имуществом, и как лишение последнего доступа к использованию принадлежащего ему имущества.

Скорее, в ситуации, подобной описанной, правильнее говорить о том, что собственник лишается возможности доступа к принадлежащему ему объекту недвижимости в силу лишения его фактического владения указанным объектом.

А поскольку в этом случае для защиты нарушенного права собственности требуется отобрание имущества у фактического владельца и передача его собственнику (а не запрет на совершение действий, создающих препятствия в пользовании соответствующим имуществом), то эти цели могут быть достигнуты путем предъявления собственником недвижимости к фактическому владельцу именно виндикационного (а не негаторного) иска.

В данном случае, однако, речь идет, скорее, не о существе применяемого собственником недвижимости способа защиты нарушенного права, а о точной юридической квалификации со стороны суда требования, предъявленного собственником к лицу, завладевшему (пользующемуся) чужим недвижимым имуществом, поскольку в подобных ситуациях зачастую заявляются требования «об освобождении занимаемых помещений», «выселении из неправомерно занятого помещения» и т.п.

Сейчас речь о другом. В настоящее время судам нередко приходится сталкиваться с ситуациями, когда процесс завладения чужим недвижимым имуществом (путем совершения фиктивных или иных неправомерных сделок с недвижимостью, подделки документов и т.п.) сопровождается юридическим оформлением якобы возникших прав на соответствующую недвижимость.

В результате надлежащий собственник недвижимого имущества оказывается в положении лица, утратившего (формально-юридически) право собственности на принадлежащий ему объект недвижимости, и, напротив, ответчик, к которому собственник вынужден обращаться с соответствующими требованиями, числится (опять же формально-юридически, согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) субъектом права собственности на спорную недвижимость.

В подобных случаях реальная защита права собственности, ограниченная использованием собственником исключительно вещно-правовых способов защиты (виндикационного и негаторного исков), оказывается невозможной.

Ведь предъявляя как виндикационный, так и негаторный иск, лицо (истец) должно располагать бесспорным доказательством наличия у него права собственности на соответствующее имущество, каковым применительно к недвижимости может служить лишь соответствующая регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В нашем же случае такая регистрационная запись имеется, но она удостоверяет право собственности ответчика на спорную недвижимость, что само собой исключает возможность удовлетворения виндикационного или негаторного иска. Поэтому в подобных случаях лицо, неправомерно утратившее титул собственника (назовем его надлежащий собственник), вынуждено прибегать к иным (общим) способам защиты нарушенного субъективного гражданского права.

На первом этапе (1995 — 2003 гг.) в судебно-арбитражной практике по делам, связанным с защитой права собственности на недвижимое имущество, превалировали споры по требованиям надлежащих собственников о признании сделок, совершенных с их имуществом, недействительными и возврате отчужденного не уполномоченными собственниками лицами имущества в качестве последствий недействительности соответствующих сделок.

Причем зачастую по требованию собственника признавались недействительными целые цепочки сделок (по признаку порока первой сделки, состоящего в отчуждении чужого имущества неуправомоченным лицом). Названная судебно-арбитражная практика приобрела такой размах, что она стала представлять собой реальную угрозу имущественному обороту.

Из возможных вариантов решения проблемы, которые в то время обсуждались в Высшем Арбитражном Суде Российской Федерации, на мой взгляд, наиболее приемлемым было предложение, состоящее в том, чтобы исходить из недопустимости признания по иску собственника недействительными всех сделок, совершенных с его имуществом, имея в виду, что требование реституции может быть заявлено последним лишь по первой сделке.

Возможность такого подхода проистекает из буквального толкования нормы, содержащейся в п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которой при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. Из этого правила следует, что применение реституционных последствий недействительности сделки ограничивается лишь первой сделкой. У последнего (в цепочке сделок) приобретателя имущество может быть истребовано собственником только по виндикационному иску (но не в порядке реституции).

Статья 167. Общие положения о последствиях недействительности сделки

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

К сожалению, это предложение не получило поддержки и не нашло отражения в формируемой тогда судебно-арбитражной практике.

Официальная же позиция была выражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 25) в виде следующего разъяснения: «Если по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество.

Если в такой ситуации собственником заявлен иск о признании недействительной сделки купли-продажи и возврате имущества, переданного покупателю, и при разрешении данного спора будет установлено, что покупатель отвечает требованиям, предъявляемым к добросовестному приобретателю (ст. 302 ГК РФ), в удовлетворении исковых требований о возврате имущества должно быть отказано. Если право собственности подлежит государственной регистрации, решение суда является основанием для регистрации перехода права собственности к покупателю».

Приведенное здесь столь подробное разъяснение заслуживает пристального внимания, поскольку, как оказалось в дальнейшем, выраженный в нем подход во многом предопределил развитие гражданского законодательства в части защиты прав добросовестных приобретателей недвижимости. Ну, а в далеком теперь 1998 г. данное разъяснение носило революционный характер и, естественно, вызывало сомнения.

В самом деле, признание сделки недействительной (сделка по отчуждению чужого имущества не уполномоченным собственником лицом является ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ) могло повлечь то последствие, что каждая из сторон такой сделки была обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Введение в реституционные отношения фигуры добросовестного приобретателя не вполне соответствовало названному законоположению и не учитывало двусторонний характер реституции.

Статья 168. Недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Источник: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/5_26.html
© КонсультантПлюс, 1992-2013

С другой стороны, нельзя было не учитывать, что собственник, предъявляя вместо нормального (для данной ситуации) виндикационного иска к фактическому владельцу неправомерно отчужденного имущества требование о признании недействительными всех совершенных сделок и отобрании имущества у последнего приобретателя (пусть и в качестве последствий недействительности соответствующих сделок), конечно же, преследовал цель обойти законоположения, защищающие добросовестного приобретателя.

Придание же решению суда об отказе в удовлетворении исковых требований собственника о применении последствий недействительности сделок в виде возврата имущества (по мотиву добросовестности его приобретения) значения основания для государственной регистрации права собственности за добросовестным приобретателем в то время было призвано компенсировать пробел, имевшийся в действовавшем тогда законодательстве.

Ведь, сохранив за собой имущество в фактическом владении в результате отклонения судом требования собственника о его возврате, в то время добросовестный приобретатель получал статус давностного владельца, который мог приобрести право собственности на соответствующую недвижимость лишь по истечении 15-летнего срока приобретательной давности, окончание которого (и только!) и могло служить основанием для регистрации его права собственности.

Однако в этом случае соответствующий объект недвижимости на весь срок приобретательной давности по сути исключался из оборота, поскольку давностный владелец, не будучи собственником имущества, не был вправе им распоряжаться.

Позже (уже в 2003 г.) свою правовую позицию по данной проблеме сформулировал и Конституционный Суд Российской Федерации, который признал недопустимой ситуацию, когда при отчуждении имущества неуполномоченным лицом собственник защищает свое право собственности с использованием правового механизма, предусмотренного п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ (т.е. с помощью реституции по недействительным сделкам), располагая правом на виндикационный иск и нарушая тем самым права добросовестного приобретателя

См.: Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. N 3.

Такой подход нашел поддержку и в юридической литературе. Например, Е.А. Суханов, не допуская конкуренции виндикационных и реституционных исков, подчеркивает, что «требования (иски) о реституции и о виндикации конкретной вещи имеют не только различную (обязательственную и вещно-правовую) юридическую природу, но и различный субъектный состав (стороны сделки в первом случае и собственник с незаконным владельцем во втором), различный предмет доказывания (недействительность сделки или наличие вещного права) и даже различные предметы (реституция, в отличие от виндикации, допускает денежную компенсацию) и давностные сроки (ср. ст. 181 и 196 ГК)»

Суханов Е.А. Указ. соч. С. 183.

И все же, как представляется, в ситуации, когда надлежащий собственник имущества предъявляет иск о признании недействительными сделки по отчуждению его имущества неуправомоченным лицом и последующих сделок с этим имуществом, а также о возврате ему указанного имущества, проблема состоит отнюдь не в том, что виндикационный иск, который подлежит применению в данном случае для защиты прав собственника, необоснованно подменяется реституционным требованием, а в том, что данным требованиям необходимо дать правильную правовую квалификацию.

Такой иск собственника содержит в себе два самостоятельных требования: во-первых, это требование о признании сделки недействительной; во-вторых, это требование о возврате собственнику его неправомерно отчужденного имущества.

Первое требование (о признании сделки недействительной), особенно в ситуации, когда имеются основания считать сделку ничтожной как противоречащую закону (как это имеет место в нашем случае), не может быть квалифицировано в качестве обязательственно-правового способа защиты, конкурирующего с вещно-правовым способом (виндикационным иском).

Ведь в данном случае мы имеем дело со сделкой как с юридическим фактом, являющимся основанием возникновения обязательственного правоотношения. Признание сделки недействительной как раз и означает, что она не может служить юридическим фактом, порождающим соответствующее обязательственное правоотношение. Именно поэтому правом на предъявление требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки наделено любое заинтересованное лицо (п. 2 ст. 166 ГК), к числу которых, безусловно, относится и собственник неправомерно отчужденного имущества.

Второе требование (о возврате имущества собственнику) никак нельзя квалифицировать в качестве требования о применении последствий ничтожной сделки даже в том случае, когда правовым основанием иска (в соответствующей части) собственник называет п. 1 и 2 ст. 167 ГК.

Ведь согласно названным нормам при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах.

Что же касается требования собственника о возврате его неправомерно отчужденного имущества, обращенного к последнему приобретателю (фактическому владельцу) этого имущества, то с точки зрения его правовой квалификации оно является не чем иным, как виндикационным требованием, поэтому оно и должно рассматриваться судом по правилам о виндикационном иске, включая правила, направленные на защиту добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК).

При этом, конечно же, собственник как заинтересованное лицо (в смысле п. 2 ст. 166 ГК) вправе обратиться к обеим сторонам сделки по отчуждению его имущества с требованием о применении последствий ничтожной сделки в виде возврата сторонами друг другу полученного по сделке, нисколько не опасаясь так называемой конкуренции такого реституционного требования с виндикационным иском, имея в виду, что в дальнейшем собственник сможет истребовать свое имущество непосредственно у лица, неправомерно его отчуждавшего, в том числе путем предъявления к последнему виндикационного иска.

Наблюдаемое в последние годы значительное сокращение числа споров, связанных с применением собственниками неправомерно отчуждаемого имущества такого способа защиты, как требование о признании соответствующих сделок недействительными и применении последствий их недействительности, объясняется не только (а может быть, и не столько) тем обстоятельством, что суды встали на защиту добросовестных приобретателей. Решающее значение, по-видимому, имело то обстоятельство, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий ничтожной сделки был сокращен законодателем с десяти до трех лет, и теперь его продолжительность не отличается от срока исковой давности по виндикационному иску.

См.: ст. 181 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 21 июля 2005 г. N 109-ФЗ).

Судебно-арбитражная практика последних лет свидетельствует о том, что в случаях нарушений права собственности на недвижимое имущество, сопровождающихся соответствующим юридическим оформлением прав в виде регистрационных записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, собственники соответствующего имущества все чаще прибегают к такому способу защиты, как требование о признании права собственности на спорную недвижимость.

Надо сказать, что в юридической литературе высказано разное (зачастую противоположное) отношение к этому способу защиты права собственности на недвижимость: от признания его чуть ли не единственным способом защиты до отрицания за ним самостоятельного значения. Так, Е.А. Суханов отмечает, что «имущественные права в отношении недвижимости возникают, изменяются и прекращаются только в момент их государственной регистрации, т.е. внесения соответствующей правоустанавливающей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимость. Следовательно, — полагает Е.А. Суханов, — спор о наличии или отсутствии вещного права на такой объект всегда сводится к спору о правильности указанной записи, т.е. должен разрешаться путем заявления иска о признании права, а не о виндикации или реституции недвижимости» —
Суханов Е.А. Указ. соч. С. 183 — 184.

По мнению же К.И. Скловского, «утверждение истца о том, что он — собственник, входит в основание как виндикационного, так и негаторного иска и всегда является предметом доказывания. Это утверждение может быть представлено и как требование о признании права собственности и тем самым — переместится в предмет иска. Стало быть, вопрос о соотношении норм ст. 12 и главы 20 ГК состоит в том, допустимо ли спорить о принадлежности вещи иначе, как в формах, указанных в главе 20 ГК. Иными словами, допустимо ли разъединение требований о защите права собственности виндикационным или негаторным иском?»

Скловский К.И. Об условиях предъявления иска о признании права собственности // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2008. N 1. С. 39.

В связи с этим хотелось бы отметить следующее. Во-первых, Е.А. Суханов, безусловно, прав в том, что в случаях, когда нарушения права собственности на недвижимость сопровождаются внесением соответствующих регистрационных записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, защита прав надлежащего собственника недвижимости невозможна без рассмотрения судом его требования о признании права на соответствующую недвижимость.

Однако удовлетворение такого требования судом может оказаться достаточным для обеспечения защиты права собственности лишь в том случае, если надлежащий собственник не утратил своего владения спорной недвижимостью. Если же к моменту судебного признания права собственности спорный объект недвижимости окажется во владении другого лица, отказывающегося возвратить его собственнику, обеспечение реальной защиты права собственности невозможно без предъявления иска об истребовании имущества. К слову сказать, на практике чаще всего так и происходит: обычно в одном иске, предъявляемом собственником к лицу, зарегистрировавшему право собственности на спорный объект недвижимости, требование о признании права собственности сочетается с виндикационным требованием.

Более того, не исключена ситуация, когда суд, удовлетворив требование о признании права собственности на объект недвижимости, будет вынужден отказать в удовлетворении виндикационного требования, например, в случае заявления ответчика о пропуске срока исковой давности по указанному требованию, которое найдет свое подтверждение в суде.

Во-вторых, требование о признании права (в нашем случае — о признании права собственности на недвижимое имущество) не может рассматриваться в качестве элемента основания виндикационного или негаторного иска, как полагает К.И. Скловский.

Правом на такой иск может обладать лишь лицо, располагающее бесспорными доказательствами наличия у него права собственности на соответствующее имущество.

Применительно к недвижимости таковым доказательством, как известно, признается лишь регистрационная запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Поэтому в случае, когда право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за другим лицом, надлежащий собственник не может истребовать указанное имущество по виндикационному иску, не оспорив зарегистрированного права собственности ответчика путем предъявления к последнему требования о признании права собственности.

В-третьих, требование о признании права является самостоятельным способом защиты всякого нарушенного субъективного гражданского права, включая и право собственности. Поэтому представляется не вполне обоснованным противопоставление требования о признании права, названного среди способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК), вещно-правовым способам защиты: виндикационному и негаторному искам (ст. 301, 304), в том числе путем исключения возможности применения последних в случае использования собственником требования о признании права собственности на недвижимое имущество или, напротив, отрицания за требованием о признании права собственности самостоятельного значения в вещно-правовых отношениях и сведения его роли к значению элемента основания виндикационного или негаторного иска.

Вполне реальная проблема, которую прежде всего предстоит решить собственнику в случае нарушения его права собственности на имущество, включая недвижимость, в том числе и при государственной регистрации прав других лиц на соответствующую недвижимость, — это проблема выбора оптимального способа защиты права собственности, применение которого в тех или иных конкретных условиях позволит восстановить нарушенное право.

В этом смысле чрезвычайно важное значение имеет формирующаяся в настоящее время судебно-арбитражная практика рассмотрения споров по требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Одна из актуальных проблем, возникающих при рассмотрении таких споров, состоит в применении к соответствующим требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество законоположений об исковой давности.

Дело в том, что в отдельных случаях при рассмотрении конкретных дел в порядке надзора Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашел возможным не применять нормы об исковой давности к требованиям о признании права собственности на недвижимое имущество.

Первым из таких дел явился спор по иску государственного учреждения связи к муниципальному образованию о признании права федеральной собственности на занимаемое учреждением нежилое помещение, которое администрацией муниципального образования было включено в реестр муниципальной собственности.

Ответчик (муниципальное образование) обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора постановления кассационной инстанции, которая, отменив судебные акты первой и апелляционной инстанций, удовлетворила исковые требования о признании права федеральной собственности на спорное жилое помещение.

Одним из основных доводов заявителя послужило то обстоятельство, что кассационная инстанция не согласилась с доводом арбитражного суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, посчитав возможным применить к спорным правоотношениям положения ст. 208 ГК.

В Постановлении Президиума (об оставлении Постановления кассационной инстанции без изменения), принявшего во внимание, что спорное помещение находится во владении государственного учреждения с 1979 г. и используется как имущество предприятия связи, применительно к вопросу об исковой давности сказано следующее: «Вывод суда… о нераспространении в соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давности на требования, предъявленные истцом, как на требования иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были связаны с лишением владения, является обоснованным»

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 августа 2005 г. N 1206/05 // СПС «КонсультантПлюс».

Нельзя не отметить, что ранее ст. 208 ГК (в соответствующей части) толковалась как норма, исключающая применение положений об исковой давности только к негаторным искам. Допуская возможность несколько расширительного толкования данной статьи, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации исходил из особенностей регулирования прав на недвижимое имущество. Действительно, в ситуации, когда третьими лицами совершаются незаконные сделки или иные неправомерные действия, направленные на юридическое оформление перехода права собственности на недвижимое имущество, остающееся во владении надлежащего собственника (законного владельца), который в этом случае может защитить свое право собственности на недвижимость, лишь оспорив зарегистрированное право собственности другого лица, иск надлежащего собственника о признании права собственности выполняет ту же роль, что и негаторный иск, поскольку с его помощью (как и в случае с негаторным иском) устраняются нарушения права собственности (законного владения), не связанные с лишением владения.

Однако такой аккуратный (пусть и несколько расширительный) подход Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации к толкованию одной из норм, содержащихся в ст. 208 ГК, отнюдь не свидетельствует о том, что в судебно-арбитражной практике наблюдается тенденция к отказу в применении исковой давности ко всяким требованиям о признании права, как это иногда имеет место в юридической литературе. Например, по мнению К.И. Скловского, «иски о признании права — не только права собственности — не ограничены возражением об исковой давности, причем не в силу ч. 4 ст. 208 ГК. Ведь это возражение может быть выдвинуто ответчиком не раньше, чем обосновано нарушенное право истца.

Но если весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права, то ответчик просто не имеет ни фактической возможности, ни формального основания заявить о пропуске срока давности.

Скловский К.И. Указ. соч. С. 41.

Приведенные здесь рассуждения представляются не вполне убедительными как с формально-юридической, так и с содержательной (по существу проблемы) точки зрения. Во-первых, признание права является одним из способов судебной защиты нарушенных гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), который реализуется путем предъявления соответствующего иска лицом, право которого нарушено, что может быть сделано последним в пределах установленного законом срока для защиты права (т.е. исковой давности (ст. 195 ГК РФ)).

Во-вторых, согласно пункту 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Таким образом, заявление ответчика о пропуске исковой давности формально-юридически имеет лишь то значение, что открывает для суда возможность исследовать вопрос о соблюдении истцом исковой давности (безотносительно к тому, имеет ли ответчик фактическую возможность или формальные основания для такого заявления).

В-третьих, вряд ли возможно согласиться с тем, что в случае предъявления иска о признании права собственности «весь спор сводится только к выяснению вопроса о наличии у истца самого права». Применительно к спорам о праве собственности на недвижимое имущество, как отмечалось ранее, предъявление надлежащим собственником иска о признании права собственности прежде всего преследует цель опровергнуть зарегистрированное право собственности ответчика и тем самым добиться устранения нарушения права. Кроме того, далеко не во всех случаях, когда иск о признании права собственности предъявлен собственником, утратившим владение соответствующим недвижимым имуществом, установив наличие у истца права собственности, суд сможет удовлетворить исковые требования. Например, в роли ответчика может оказаться добросовестный приобретатель, у которого не может быть истребовано имущество, каковой с момента государственной регистрации становится собственником приобретенного имущества (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Такой способ защиты нарушенного права собственности на недвижимое имущество, как требование о признании права собственности на соответствующую недвижимость, применяется в том случае, когда неправомерные действия ответчика сопровождаются государственной регистрацией права собственности на спорную недвижимость. А в таком случае нет никаких проблем с определением начального момента течения срока исковой давности, каковым должен считаться день, когда надлежащий собственник узнал или должен был узнать о государственной регистрации права собственности другого лица на спорную недвижимость. При таких условиях следует констатировать также отсутствие каких-либо препятствий (как фактических, так и юридических) для заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности.

Следует обратить внимание на то обстоятельство, что содержащиеся в ГК РФ нормы об исковой давности носят императивный характер. Те требования, на которые исковая давность не распространяется, должны устанавливаться законом, а не выводиться из теоретических рассуждений о правовой природе соответствующих требований.

Нельзя не сказать и о том, что иное толкование соответствующих законоположений, допускающее не ограниченную сроком возможность судебного опровержения зарегистрированного права собственности на недвижимость путем предъявления заинтересованным лицом иска о признании права собственности, способно дестабилизировать вещно-правовые отношения и в целом подорвать оборот недвижимого имущества.

В последнее время в судебно-арбитражной практике стали появляться случаи применения иска о признании права собственности и для защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества. Это стало возможным после введения в законодательство такого нового основания возникновения права собственности на недвижимое имущество, как добросовестное приобретение недвижимости

См.: ст. 223 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ).

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК) на праве собственности с момента его государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Примером применения соответствующих законоположений может служить следующее дело, рассмотренное Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в порядке надзора.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось с иском к муниципальному образованию (в лице департамента имущественно-земельных отношений) о признании права собственности на нежилые помещения. Спорные помещения были приобретены обществом на торгах, проводимых в порядке приватизации муниципального имущества. По результатам торгов заключен договор купли-продажи, который был исполнен путем передачи соответствующих нежилых помещений по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью, признанному победителем торгов, которое, в свою очередь, перечислило покупную цену муниципальному образованию.

Однако в государственной регистрации права собственности на приобретенные нежилые помещения обществу было отказано на том основании, что на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество не была внесена регистрационная запись о праве муниципальной собственности на соответствующую недвижимость, задолго до этого включенную в реестр муниципальной собственности (такая регистрационная запись появилась в Едином государственном реестре уже после заключения договора купли-продажи).

В надзорном порядке обжаловалось Постановление кассационной инстанции, которая, отменив решение арбитражного суда об отказе в иске и соответствующее апелляционное Постановление, приняла новое решение об удовлетворении исковых требований.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации оставил Постановление кассационной инстанции без изменения, констатировав в своем Постановлении правомерное использование покупателем предусмотренного ст. 12 ГК РФ способа защиты гражданских прав, а именно иска о признании права собственности на недвижимое имущество, приобретенное на торгах. В Постановлении также было указано на то, что покупатель, располагая информацией о выставлении на торги имущества, входящего в состав муниципальной собственности, приобрел это имущество на торгах возмездно и поэтому обладает признаками добросовестного приобретателя, у которого не может быть истребовано имущество в порядке, предусмотренном ст. 302 ГК РФ

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2007 г. N 4640/07.

Иногда в судебно-арбитражной практике встречаются случаи, когда в целях опровержения зарегистрированного права собственности ответчика заинтересованные лица обращаются в суд с исками о признании недействительным зарегистрированного права. Здесь проблема легко устранима путем правильной квалификации судом предъявленного требования, которое не может быть не чем иным, как иском о признании права собственности на соответствующее недвижимое имущество.

Витрянский Василий Владимирович — доктор юридических наук, профессор, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, заслуженный юрист Российской Федерации.

Источник:

Реституция
последствия неисполнения договора

Учитывая, что истоки современного отечественного гражданского права уходят к римскому праву, использование характерных ему терминов и выражений неслучайно.

Под реституцией следует понимать обязанность возврата контрагенту всего полученного по сделке (договору). Сам по себе термин реституция, неся некую научную подоплеку, чаще употребляется в специальной литературе, в практической деятельности юристов, несколько реже в документообороте, и крайне редко в законодательстве.

Причиной тому второстепенный характер выдвигаемых требований.

Первоначально, заинтересованное лицо, оспаривая сделку, требует признания ее недействительной и лишь после чего – возврата всего полученного по ней плюс возмещения причиненных ему убытков.

В этой связи, реституция рассматривают в качестве общего последствия признания сделки недействительной. Принимая во внимание, что одной из ключевых позиций действующего гражданского законодательства является признание сделки недействительной с момента ее заключения, следовательно, отсутствует необходимость и правовое основание получения имущества по такой сделке. В этой связи нет необходимости заявлять требования о возврате переданного по сделке имущества в исковом заявлении.

Ведь следуя логике вещей, лицо, получившее имущество по признанной в последствие недействительной сделке, владеет им без достаточных к тому оснований (незаконно), а соответственно обязуется его вернуть владельцу. Однако в целях дополнительной страховки и избегания излишних судебных процессов, в части истребования имущества из чужого незаконного владения, реституционные требования было бы целесообразно указать в подаваемом заявлении. Однако в случае утраты приобретателем владения, даже если вещь существует в натуре, в реституции может быть отказано.

Реституция, являясь родовым понятием последствий недействительности сделок, подразделяется на двухстороннюю, одностороннюю и ее недопущение (конфискацию) в зависимости от вида ничтожных и оспоримых сделок. Данное деление имеет не столько теоретическое, сколько практическое значение и более того нашло свое законодательное закрепление.

При двусторонней реституции, в случае признания совершенной сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

К числу последних можно отнести наличие у всех участников сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности, умысла на ее совершение.

Соответственно все полученное по такого рода сделкам подлежит обращению в доход государства. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

При односторонней реституции, возмещение происходит в пользу одного из участников договора, в то время как имущество второго также подлежит изъятию, но с последующим его обращением в собственность государства. Частным примером односторонней реституции являются последствия сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также в случае совершения, так называемых кабальных сделок – это когда имеет ее заключение вынуждено вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных условиях.

Иски о реституции, как уже было отмечено, не получили столь широкого распространения, как например, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Причиной тому, вторичный характер самого рассматриваемого явления. Ведь реституция представляет собой последствия недействительности сделок и в этой связи иск о реституции применяется только при установлении факта недействительности сделки, что означает отрицание законных оснований владения приобретателя.

Направленность реституции на возврат имущества переданного в исполнение сделки также исключает возможность ее применения по неисполненным сделкам, что предопределено самой их природой.

Раз имущество не передано – значит, оно не может быть истребовано обратно.

Витрянский Василий Владимирович — доктор юридических наук, профессор, заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, заслуженный юрист Российской Федерации.

Источник

Подборка от источника:

Твитнуть

 

Ваш e-mail: * Ваше имя: * Подписчиков:

ВЕРНУТЬСЯ НА ГЛАВНУЮ СТРАНИЦУ САЙТА: