Управление многоквартирным домом

Деятельность управляющих компаний сферы ЖКХ регулируется Гражданским, Жилищным, Бюджетным и Налоговым кодексами РФ, а также иными нормативными правовыми актами.

В настоящее время управляющая компания выступает в качестве:

посредника (агента) при обеспечении собственников жилья коммунальными и жилищными услугами;
организации, самостоятельно оказывающей жилищные и коммунальные услуги.

По договору управления многоквартирным домом согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы;
порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Так как управляющая компания обязуется (за плату) оказывать коммунальные и жилищные услуги и выполнять соответствующие работы, а также отчитываться перед собственником жилого помещения, то, по сути, договор управления соответствует агентскому договору, определенному ГК РФ.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В ходе исполнения агентского договора согласно ст. 1008 ГК РФ агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором. К ним должны быть приложены документы, подтверждающие расходы, произведенные агентом за счет принципала.

Как видим, из договора управления с управляющей компанией и агентского договора вытекает обязанность компании представлять отчет собственнику жилья, что соответствует норме ст. 162 Жилищного кодекса РФ в части осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Для реализации своих функций управляющие компании заключают договоры с производителями (поставщиками) коммунальных и жилищных услуг (работ), действуя от своего имени и за счет собственников жилья.

Таким образом, исходя из договорных обязательств, управляющие компании являются посредниками, «закупающими» по поручению жильцов услуги соответствующих организаций по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории, по технической инвентаризации жилого дома, содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, услуги по капитальному ремонту дома.

Учитывая, что управляющая компания является коммерческой организацией, за свою услугу она должна взимать плату, определенную в договоре управления.

Бухгалтерские записи по учету операций управляющей компании:

Дт 51 «Расчетные счета» или Дт 50 «Кассы» Кт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Собственники жилья», — получена плата от собственников жилья за коммунальные и жилищные услуги;

Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Собственники жилья», Кт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Жилищная услуга», — на основании квитанций по квартплате отражена сумма целевого поступления в части жилищной услуги;

Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Собственники жилья», Кт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Коммунальная услуга», — на основании квитанций по квартплате отражена сумма целевого поступления в части коммунальной услуги;

Дт 51 «Расчетные счета» Кт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Бюджетное финансирование», — получены субсидии на покрытие убытков по коммунальной услуге;

Дт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» Кт 51 «Расчетные счета» — перечислены средства организациям, непосредственно обеспечивающим услуги по водоснабжению, водоотведению, отоплению жилых помещений, ремонту жилищного фонда, предоставленные третьими лицами;

Дт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Жилищная услуга», Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Подрядчики, выполняющие ремонт жилищного фонда», — на основании актов выполненных работ средства целевого финансирования направлены на ремонт жилищного фонда;

Дт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Коммунальная услуга», Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками», субсчет «Организации, непосредственно обеспечивающие услуги по водоснабжению, водоотведению, отоплению жилых помещений», — на основании актов, счетов средства целевого финансирования направлены на обеспечение коммунальной услуги;

Дт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Бюджетное финансирование», Кт 86 «Целевое финансирование», субсчет «Коммунальная услуга», — отражено погашение убытков по коммунальной услуге за счет бюджетного финансирования;

Дт 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Собственники жилья», Кт 90 «Продажи», субсчет «Выручка», — на основании отчета агента отражено вознаграждение в соответствии с условиями договора управления жилищным фондом;

Дт 26 «Общехозяйственные расходы» Кт 02 «Амортизация основных средств», 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда», 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению» — отражены расходы управляющей компании в части амортизации основных средств, начисленной заработной платы, социальному страхованию и обеспечению;

Дт 90 «Продажи», субсчет «Себестоимость продаж», Кт 26 «Общехозяйственные расходы» — списаны расходы управляющей компании;

Дт 90 «Продажи», субсчет «Налог на добавленную стоимость», Кт 68 «Расчеты по налогам и сборам» — начислен НДС с комиссионного вознаграждения;

Дт 19 «НДС по приобретенным ценностям» Кт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» — отражен НДС по приобретенным активам, полученным услугам непосредственно для нужд управляющей компании;

Дт 68 «Расчеты по налогам и сборам» Кт 19 «НДС по приобретенным ценностям» — принят НДС к вычету.

В соответствии со стандартом раскрытия информации утвержденным Постановлением правительства РФ № 731 от 23.09.2010г управляющая организация в рамках годового отчета обязана предоставить следующую информацию:

1) общая информация об управляющей организации, а именно:

а) фирменное наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей организации или фамилия, имя и отчество индивидуального предпринимателя;

б) реквизиты свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);

в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения органов управления управляющей организации, контактные телефоны, а также (при наличии) официальный сайт в сети Интернет и адрес электронной почты;

г) режим работы управляющей организации, в том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей организации и работы диспетчерских служб;

д) перечень многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организацией на основе договора управления, с указанием адресов этих домов и общей площади помещений в них;

е) перечень многоквартирных домов, в отношении которых договоры управления были расторгнуты в предыдущем календарном году, с указанием адресов этих домов и оснований расторжения договоров управления;

ж) сведения о членстве управляющей организации в саморегулируемой организации и (или) других объединениях управляющих организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный сайт в сети Интернет. При этом на текущий момент управляющие организации не обязаны быть членами саморегулирующих организаций, поэтому данная информация может отсутствовать.

2) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), а именно:

а) годовая бухгалтерская отчетность, включая бухгалтерский баланс и приложения к нему.

б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);

в) сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов).

3) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг, указанных в правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491;

б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:

— услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;

— заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

— охрана подъезда;

— охрана коллективных автостоянок;

— учет собственников помещений в многоквартирном доме;

— иные услуги по управлению многоквартирным домом.

Следует отметить, что в данном разделе речь идет именно о работах и услугах, оказываемых собственными силами управляющей организацией.

4) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;

б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:

— план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

— сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и (или) за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

— сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

В случае привлечения управляющей организации в предыдущем календарном году к административной ответственности за нарушения в сфере управления многоквартирными домами раскрытию подлежат количество таких случаев, копии документов о применении мер административного воздействия, а также меры, принятые для устранения нарушений, повлекших применение административных санкций.

5) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а именно:

а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность выполнения работы (оказания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок (в случае, если гарантия качества работ предусмотрена федеральным законом, иным нормативным правовым актом Российской Федерации или предлагается управляющей организацией), указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);

б) стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объектов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

6) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы, а именно:

а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация закупает их у ресурсоснабжающих организаций;

б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом управляющая организация указывает реквизиты нормативных правовых актов (дата, номер, наименование принявшего акт органа), которыми установлены такие тарифы (цены). Сведения о тарифах (ценах) приводятся по состоянию на день раскрытия информации и подлежат обновлению в сроки, указанные в п. 16 стандарта раскрытия информации;

в) тарифы (цены) на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей.

Управляющими организациями в соответствии со стандартом раскрытия информации необходимая информация предоставляется путем:

а) обязательного опубликования на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на одном из следующих сайтов в сети Интернет, определяемых по выбору управляющей организации:

— сайт управляющей организации;

— сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

——————————————————————————————————————

Твитнуть

 

Ваш e-mail: * Ваше имя: * Подписчиков:

Вернуться на главную страницу сайта

Прошу Вас, нажать на кнопки — вам не сложно, мне приятно!